Hoe aantrekkelijk is beleggen in grote steden eigenlijk nog?

Iedereen heeft er wel een mening over: de prijzen in de Nederlandse woningmarkt. Op verjaardagsfeestjes, thuis, op het nieuws en tijdens debatten in Den Haag: de woningmarkt is vaak onderwerp van gesprek. De betaalbaarheid van koop- en huurwoningen is met name in de (middel)grote steden met meer dan honderdduizend inwoners, flink onder druk komen te staan merkt Marga Boerman, hoofd Real Estate Advisory van RNHB op.

Het aantal nieuwbouwwoningen schiet volgens sommigen tekort, terwijl anderen van mening zijn dat de regelgeving aangescherpt moet worden. Ondanks de coronacrisis stegen de Nederlandse huizenprijzen fors door, waardoor de spanning op de woningmarkt toeneemt. Tegelijkertijd neemt de onzekerheid in de markt toe. Door oplopende inflatiecijfers kunnen de rentes mogelijk weer gaan stijgen. 

Wij zetten een aantal aspecten van het woningtekort op een rij zoals de hoogte van de rente en impact van inflatie op woningbeleggingen in de grote steden.

Marktdynamiek: vraag en aanbod

Het is niets nieuws als we vertellen dat de verstoorde vraag- en aanbodverhouding op de Nederlandse woningmarkt resulteert in een opwaartse prijsdruk op woningen, op zowel regionaal als nationaal niveau. 

• Het aanbod van koopwoningen is de afgelopen kwartalen verder gedaald en heeft een nieuw dieptepunt bereikt. Het aanbod bedroeg aan het einde van het tweede kwartaal van 2021 15.491, een absoluut dieptepunt en bijna 53% minder woningen dan vorig jaar. Hoewel ook het aantal transacties ruim 12% minder was dan vorig jaar, overtrof dit aantal het aantal transacties in het eerste kwartaal.[1]

  [1] NVM, (2021), Analyse woningmarkt. Nieuwegein: NVM

• Interessant is dat tegelijkertijd het aantal transacties de afgelopen kwartalen fors is gestegen. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat er in het eerste kwartaal 29% meer woningen zijn verkocht in vergelijking tot een jaar eerder, met een gemiddelde prijsstijging van 16,4%. Deze stijging lijkt alles te maken te hebben met de veranderende regelgeving omtrent de overdrachtsbelasting. 

De kadastercijfers laten zien dat het aandeel kopers jonger dan 35 jaar, dat sinds het begin van dit jaar eenmalig geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen, meer dan verdubbelde. Tegelijkertijd had de wetswijziging omtrend de overdrachtsbelasting grote invloed op het koopgedrag van beleggers. In het laatste kwartaal van vorig jaar zagen we een duidelijke stijging in het aantal ‘buy-to-let’ investeringen, toen deze nog net binnen het regime van 2% overdrachtsbelasting vielen, anticiperend op een verhoging van de overdrachtsbelasting naar 8% per 2021. Ondertussen blijft de krapte ondanks verschillende ingrepen door de overheid en diverse grote gemeenten nog steeds toenemen.

Krapte op de woningmarkt

De krapte die wordt veroorzaakt door de vraag- en aanbodverhoudingen kan grotendeels verklaard worden door structurele oorzaken. Zo wordt de vraag naar woningen niet alleen bepaald door prijs, maar ook door demografische ontwikkelingen en het aantal huishoudens. De afgelopen decennia is het aantal huishoudens in Nederland structureel toegenomen, sterker dan de bevolkingsgroei[2].

Meer huishoudens, minder nieuwbouw

Deze toename wordt versterkt door een dalende trend van de gemiddelde huishoudgrootte. Zo stijgt het aantal eenpersoonshuishoudens snel door de veranderende woonvoorkeuren en de toenemende vergrijzing. Dit is een van de oorzaken die aanzienlijk bijdraagt aan de krapte op de markt. Daarnaast zijn er in het afgelopen decennium minder nieuwbouwwoningen gereedgekomen, mede door de afgenomen bouwproductie sinds de financiële crisis en de meer recente stikstofcrisis. Het aantal nieuwbouwvergunningen dat jaarlijks wordt verstrekt ligt nog ruim onder het gewenste aantal woningen dat gerealiseerd zou moeten worden op basis van het meest recente woonakkoord. 

Financieringsmogelijkheden en inflatie

Naast de krapte op de woningmarkt zijn ook de financieringsmogelijkheden in belangrijke mate van invloed op de huizenprijsontwikkeling, benadrukt Marga. Hypotheekrentes worden onder andere bepaald door de rentes op de kapitaalmarkten. Door de uitbraak van de pandemie is de onzekerheid op de kapitaalmarkten toegenomen, waardoor rentes (op korte termijn) iets leken te stijgen, maar inmiddels zijn de rentes weer terug op een historisch laag niveau.  

De afgelopen tijd is er daarnaast steeds vaker gesproken over oplopende inflatiecijfers. Een toename in inflatie kan er eventueel toe leiden dat Centrale banken ingrijpen en bijvoorbeeld hun rente verhogen, waardoor de kapitaalmarktrentes zullen stijgen , waardoor kopers minder kunnen financieren en koopprijzen zullen dalen. Inflatie lijkt hierdoor een negatieve impact te hebben op de huizenprijsontwikkeling.  

Inflatie werkt twee kanten op

Tegelijkertijd zal een eventuele afvlakking of daling in de huizenprijsontwikkeling voor verhuurde woningen deels worden getemperd doordat huren doorgaans geïndexeerd worden, met als uitgangspunt dezelfde inflatie. Sinds 1 mei 2021 is weliswaar de maximale huurverhoging voor een periode van drie jaar beperkt maar ook hiervoor geldt dat inflatie een uitgangspunt is. Dit geldt overigens ook voor huurwoningen in de vrije huursector[3].

Impact van het woningtekort op de waarde en huurprijzen van woningen in (Rand)stad

De woningmarkt werd de afgelopen jaren gekenmerkt doordat prijzen sterker stegen in de krappe markten dan in de minder krappe markten.

Die schaarste in het aanbod van (koop)woningen heeft een zichtbaar effect op de ontwikkeling van de huurprijzen. Zo blijkt uit NVM-cijfers dat gemiddelde jaarlijkse stijging van de markthuren over 2020 in grote gemeenten grotendeels varieerde tussen de 4% en 9% [4]. Overigens uitgezonderd van gemeenten Amsterdam en Amstelveen (met al de hoogste gemiddelde huurprijs), waar de huurprijzen daalden, met name door de effecten van Covid-19: de leegstand van woonruimte nam hier toe door een gebrek aan expats en AirBnB verhuur.

Huurwoningen in de grote steden en de Randstad hebben de hoogste gemiddelde huurprijs per vierkante meter en kennen ook de hoogste waarde. De betaalbaarheid en beschikbaarheid van alle woningen, zowel koop- als huur-, staan dan ook sterker onder druk in de (rand)stedelijke gebieden. Voor beleggers in woningen in deze gebieden geldt dat het mes aan twee kanten snijdt: als inflatie ertoe leidt dat rentes stijgen, dan zal diezelfde inflatie er ook toe leiden dat hogere huren worden betaald, waardoor de tegengestelde effecten op het totale rendement elkaar goeddeels opheffen.

RNHB Simpl.: financieren van vastgoed in (rand)stedelijk gebied  

Er zijn zeker kansen om te investeren in (rand)stedelijk gebied. RNHB heeft hiervoor zelfs een financiering op maat geïntroduceerd: RNHB Simpl. Dit is een financiering specifiek voor beleggers die zich focussen op residentieel vastgoed in (rand)stedelijk gebied. Wanneer een klant beleggingskansen ziet in de buy-to-let markt dan gaat RNHB als financier graag om de tafel om de financieringsmogelijkheden te bespreken.

Meer lezen over RNHB Simpl.