'Aandacht voor alle segmenten'

Na een lange windstilte is RNHB de afgelopen twee jaar in razend tempo gegroeid. Reden voor Vastgoedmarkt om ons te ondervragen over de hypothecaire leningen voor kleine particuliere beleggers, als onze focus op het middensegment van de vastgoed-financieringsmarkt.

Toen CEO Ivo Knottnerus (42) op 1 maart 2017 het roer overnam bij RNHB in Utrecht zei hij tegen Vastgoedmarkt dat het financieringsbedrijf klaar was om de vleugels uit te slaan. ‘Dat is meer dan gelukt,’ constateert hij ruim twee jaar later in het WTC Utrecht, waar de vastgoedfinancier sinds december 2018 is gehuisvest. Met 2.700 m2 is RNHB zelfs de grootste huurder in het fraaie complex.

Door de drie overgenomen financieringsportefeuilles (Propertize, Roparco en FGH) en flinke organische groei is de omvang van de uitstaande financieringen in twee jaar tijd gestegen van 1,6 miljard euro naar ongeveer 3,5 miljard euro. Bij zijn aantreden telde RNHB zestig medewerkers, waarvan de helft eind 2017 ook nog overging naar financieel dienstverlener Vesting Finance in Amersfoort. Inmiddels heeft RNHB 130 medewerkers en ook nog een groot aantal openstaande vacatures. ‘We hebben in dik twee jaar gedaan, waar andere bedrijven in een soortgelijke situatie misschien wel zes of zeven jaar over zouden hebben gedaan,’ stelt Knottnerus gedreven.

Buy to let
RNHB ontstond door een fusie in 2008 van de Rijnlandse en de Nederlandse Hypotheekbank, die verder gingen als apart label van FGH, de voormalige commercieel vastgoedfinancieringsdochter van Rabo Groep. Voor het grootste deel bestond de RNHB-portefeuille uit zogenoemde ‘buy to let’-hypotheken voor startende en semiprofessionele vastgoedbeleggers. Voor negentig procent betrof het financieringen van woningen en appartementen en voor de rest uit hypothecaire leningen voor winkels, kantoren of combinaties daarvan bestemd voor verhuur of doorverkoop. Grootschalig vastgoed werd gefinancierd door het moederbedrijf FGH. Volgens Knottnerus is het kredietplafond begin dit jaar opgetrokken tot 25 à 30 miljoen euro, waardoor RNHB ook nadrukkelijk het middensegment van de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt bedient.

Propertize en FGH-portefeuilles
De overnames in 2018 van lening portefeuilles van Propertize (105 miljoen) en FGH (1,3 miljard euro), waarin veel middensegmentfinancieringen zaten, gingen aan die beslissing vooraf. ‘Toen we de FGH-portefeuille van 1,3 miljard, eind juni 2018 overnamen waarvan 800-900 miljoen performing is hadden we nog geen definitieve keuze voor het middensegment gemaakt. We waren toen hoofdzakelijk geïnteresseerd in het ‘buy to let’-gedeelte voor het verstrekken van nieuwe leningen. Na de aankoop van de leningportefeuille van Propertize zagen we meer interesse ontstaan in het middensegment. Toen hebben we de FGH-portefeuille gekocht.’ ‘Tegelijkertijd zagen we dat de grootbanken ING en Rabobank en ook ABN Amro, zij het in mindere mate, zich uit het middensegment aan het terug trekken waren,’ vervolgt RNHB-topman. ‘De grootbanken zijn hoofdzakelijk nog gefocust op bovenste segment van de vastgoedfinancieringsmarkt. Bovendien vinden de grootbanken dat ze in het algemeen teveel vastgoed in de boeken hebben. Die terugtrekkende beweging biedt ons een prachtkans om verder te groeien, want in tegensteling tot het ‘buy to let’ segment zijn er in het middensegment nauwelijks partijen die aan de vraag kunnen voldoen. Ons aanbod sluit daar op aan.’

Expansiedrift
De enorme expansiedrift van de afgelopen twee jaar is vooral mogelijk geworden door aandeelhouder CarVal Investors die RNHB samen met Arrow Global Group eind 2016 overnam van de toenmalige Rabodochter FGH. Direct na de overname maakte RNHB nog enige tijd gebruik van de systemen van Vesting Finance, een dochter van Arrow Global Group. Sinds 1 januari 2018 zijn het twee volstrekt gescheiden bedrijven die alleen nog een klant-leverancier-relatie met elkaar hebben, aangezien RNHB het beheer van een deel van haar leningen-portefeuille bij Vesting heeft uitbesteed. ‘We hebben veel te danken aan CarVal, niet alleen als kapitaalverschaffer, maar ook als bron van kennis’, verklaart de RNHB-topman. ‘Destijds was er best wel wat onzekerheid en onrust onder het personeel. Iedereen was behoorlijk nerveus, over wat CarVal nu precies van plan was met RNHB. Maar dat heeft prima uitgepakt, zoals verwacht. Er is juist een enorme dynamiek ontstaan. CarVal brengt veel kennis in bij overnames, funding, fondsstructurering en securitisaties en dat is fijn in zo’n opbouwfase.’

Netwerk van externe taxateurs
RNHB werkt tegenwoordig uitsluitend met een netwerk van externe taxateurs. 'We willen dit strikt gescheiden houden.’ Knottnerus vertelt enthousiast dat hij geen reden ziet waarom zijn bedrijf niet in flink tempo door kan groeien. We hebben nu alle systemen op orde. Inmiddels komt al veertig procent van de financieringsaanvragen online binnen, twee jaar geleden was dat welgeteld nul. Pin me niet vast op een getal maar ik acht het best denkbaar dat onze portefeuille binnen twee tot drie jaar zo’n vijf, zes of zeven miljard euro beslaat. Of het dan vijf of zeven miljard of iets er tussenin zal zijn, is niet het belangrijkste. Ik vind ook vijf miljard een mooie omvang voor een gezond zelfstandig Nederlands financieringsbedrijf.’

Geen gekke dingen
De vastgoedfinancier voegt daar met nadruk aan toe tot dat ‘groei om de groei’ niet aan de orde is. ‘We deden en doen geen gekke dingen, geloven in selectieve portefeuille-acquisities, die waarde toevoegen aan de business, en vooral organische groei via bestaande en nieuwe klanten.’ Overbeek raadde Knottnerus aan in het dubbelinterview met Vastgoedmarkt ten tijde van de wisseling van de wacht om de explosieve prijsontwikkeling vooral in de woningmarkt goed te volgen omdat toen al overfinanciering dreigde. Volgens Knottnerus volgt zijn bedrijf de marktontwikkelingen op de voet en is het ‘best conservatief’ in de kredietvoorwaarden. ‘De loan to value in onze portefeuille is gemiddeld 65 procent, omdat we ook aflossing verlangen’, licht hij toe. ‘Bij woningfinancieringen gaan we tot tachtig procent LTV en bij commercieel vastgoed tot zeventig procent. We financieren alleen vastgoed waar we vertrouwen in hebben en wat goed bij ons past zoals woningen, kantoren, winkels en bedrijfsruimte, maar minder snel grote logistieke hallen, winkelcentra of hotels.’