Vergrijzing: een grijs gebied vol mogelijkheden?

   5 min. leestijd

De vergrijzing bereikt in 2035 een piek en de beleggingsvolumes in zorgvastgoed nemen jaar op jaar toe. Of de markt voor beleggers al verzadigd is? Zeker niet, vertelt Annette van der Poel, Associate Director Healthcare bij CBRE. ‘Er valt nog genoeg te realiseren om aan de vraag van de toekomstige groep ouderen te kunnen voldoen.’

De generatie babyboomers, geboren na de Tweede Wereldoorlog, is omvangrijk en zorgt al vanaf 2011 voor een verhoogde instroom aan 65-plussers. Het komende decennium zal de Nederlandse bevolking verder verouderen. In 2030 leven er in Nederland ruim 2 miljoen 75-plussers, zo’n 600.000 meer dan nu het geval. De groep 85-plussers, vaak een groep met een grotere zorgvraag, neemt naar verwachting toe met 160.000.  

‘Vooral in krimpgebieden Oost-Groningen, Zeeuws-Vlaanderen en Zuid-Limburg zal het aandeel 75-plussers hoog zijn’  - Uit: Oud en zelfstandig in 2030. Een reisadvies. 

'Alhoewel beleggers weten dat ze hierop kunnen anticiperen, liggen er op dit gebied nog veel kansen en mogelijkheden’, vertelt van der Poel. ‘De ouderen van nu en de toekomst stellen overduidelijk andere eisen aan hun woning dan de ouderen van toen. Denk aan een bepaald niveau van diensten en comfort, maar ook aan voorzieningen en een beetje reuring in de buurt. Als een 65-plusser wil verhuizen naar een levensloopbestendig appartement, betekent dat niet dat diegene op een plek met een echte zorguitstraling wil wonen. Daar zal hij of zij zich misschien niet thuis voelen.’

Nu de overheid bovendien verlangt dat mensen met een lichte- of geen zorgvraag langer thuis wonen en verzorgingshuizen zijn verdwenen, ontstaat er een gat tussen thuis en het verpleeghuis. ‘De beleggingsvolumes in zorgvastgoed zijn sinds 2012 weliswaar flink gestegen, maar er is nog altijd een tekort aan bepaalde typen zorgvastgoed, zoals geschikte woonmogelijkheden voor ouderen.’

Uit onderzoek van Bureau Stedelijke Planning blijkt dat Nederlanders rond hun 55e weer nadenken over verhuizen: een moment waarop de kinderen het huis verlaten. Zodra zij 65 worden, is het opeens echt mogelijk om een ideale woonomgeving te kiezen, zonder rekening te hoeven houden met bijvoorbeeld de reisafstand naar het werk. Slechts weinig ouderen zien het zitten om hun eigen woning volledig aan te passen op hun oude dag, opkijkend tegen de grote investering en het gedoe dat met een verbouwing gepaard gaat.

‘Toch wordt er niet altijd geanticipeerd op tijdig verhuizen’, stelt van der Poel. Ze verwijst daarmee naar het rapport ‘Oud en zelfstandig in 2030’ dat een commissie onder leiding van Wouter Bos in 2019 uitbracht. Hierin wordt gesteld dat we af moeten van de gedachte dat ouderen zo lang mogelijk thuis moeten blijven wonen, waarbij zij begrijpelijkerwijs aan hun eigen woning denken: een woning die vaak helemaal niet geschikt is om in de toekomst betaalbare en veilige zorg te leveren. Belangrijkste aanbeveling in dit rapport is dan ook dat er veel meer woningen bij moeten komen waarin ouderen zelfstandig kunnen wonen tot hun overlijden.

Nieuwe vastgoedconcepten

Hofjes, geclusterde woningen, woongemeenschappen, kangoeroewoningen, woon-zorgcentra en zorgvilla’s voor zwaardere zorg: het is een greep uit de nieuwe woon-zorgconcepten die nu al verspreid over het land gerealiseerd worden om het gat op te vullen. Van der Poel geeft een aantal concrete voorbeelden. Landgoed Wulperhorst, de voormalige woning van Wibi Soerjadi in Zeist bijvoorbeeld, dat door Care Property Invest is gekocht en volledig wordt 

getransformeerd. In de villa komen 25 luxe studio’s en het bestaande koetshuis wordt vervangen door nieuwbouw waar dertien woonstudio’s in komen. Aansluitend op de transformatie wordt het object verhuurd aan de Valuas Zorggroep. Deze gaat er hoogwaardige woon- en zorgservices leveren aan ouderen. Of Heitman, die na Leyhoeve Groningen ook Leyhoeve Tilburg kocht. Het complex bevat 200 levensloopbestendige appartementen voor senioren met geen tot een lichte zorgvraag en 85 zorgstudio’s voor senioren met een zware zorgvraag.

Toekomstbestendig (ver)bouwen

‘De groep senioren die eraan zit te komen, is zo divers. Daar moet voor ieder wat wils en betaalbaars tussen zitten’, benadrukt van der Poel. ‘Zowel kleine, particuliere beleggers, als grote investeerders kunnen er samen met woningcorporaties, gemeenten en zorginstellingen voor zorgen dat aan die vraag wordt voldaan. Enerzijds met nieuwbouw, anderzijds met transformaties van bijvoorbeeld monumentale panden of oude schoolgebouwen. Toekomstbestendigheid is daarbij de belangrijkste pijler. Juist dat maakt ook de samenwerking tussen verschillende partijen zo belangrijk in deze niche: gemeenten, beleggers en zorginstellingen hebben elkaar hard nodig. Zorginstellingen weten goed hoe in een gebouw zorg kan worden gegeven als dat nodig is – brede gangen, geen drempels –  maar weten vaak niet het fijne van de herontwikkeling en exploitatie van vastgoed. Een gemeente kan bij nieuwbouw en herontwikkeling op haar beurt weer bepalen dat een gebied moet worden ingevuld met zorg. Elkaar versterken, dat is in zorgvastgoed echt de sleutel tot een oplossing voor het tekort aan seniorenwoningen. Eveneens kan het voor zorginstellingen interessant zijn om verouderd zorgvastgoed te verkopen aan een belegger en vervolgens terug te huren. Zo kunnen ze zich meer op hun kerntaak richten: het leveren van zorg.’

Wat rendementstechnisch interessant is, hangt vooral af van het rendementsrisicoprofiel. ‘Wil je als particulier een aantal levensloopbestendige appartementen verhuren aan mensen met een lichte zorgvraag die later zorg kunnen inhuren? Of wil je iets wat te exploiteren is voor particuliere woonzorg? In dat geval zien we vaak dat een minimum van 20 tot 24 plekken nodig is om een investering rendabel te maken.’

‘De toenemende belangstelling in combinatie met stijgende bouwkosten en groeiende tekorten in de markt, dwingt beleggers om steeds scherpere rendementen te betalen.’
-Uit: Zorgvastgoedspecial CBRE 2020 Nederland 

Van der Poel doet een nadrukkelijke oproep tot meer samenwerking in de zoektocht naar nieuwe woon-zorglocaties voor ouderen. ‘Steeds meer partijen zijn geïnteresseerd in het aankopen van vastgoed. Er is een grote vraag vanuit de markt, en beleggers merken dat ze er op lange termijn een goede belegging aan hebben. Het bijbouwen van nieuwe woon-zorgconcepten heeft bovendien een positieve invloed op de doorstroming op de woningmarkt: daar waar starters en gezinnen ook grote tekorten ervaren, ontstaat weer ruimte. Als gemeenten, investeerders, ontwikkelaars en andere partijen samenwerken, heeft dat voordelen voor iedereen.’

 

Zelf meer waarde creëren?

Rendabel investeren vraagt om geloof in wat er allemaal wél mogelijk is. Wij vertellen u graag hoe onze financiering kan bijdragen aan uw doelstelling om meer waarde te creëren.

 

  Maken wij uw investering mogelijk? 

Ook honderd procent focus op vastgoed?

Exclusieve updates, automatisch in uw mailbox

Als u zich aanmeldt voor onze nieuwsbrief, ontvangt u ieder kwartaal een update over de markten waarin wij financieren, onze visie hierop  en de laatste rente-updates.

 Blogs over investeren in vastgoed

 Rente-updates

 Markt-updates

 

Meld u aan   

 

RNHB biedt alleen financiering. We geven geen advies en bemiddelen niet tussen partijen. Laat u daarom goed informeren door een adviseur voordat u een financiering afsluit.