Woningtekort blijft en anderhalvemetterregel dempt ergste schok voor kantoren | RNHB

'Woningtekort blijft en anderhalvemetterregel dempt ergste schok kantoren'

Focus op Vastgoed nieuwsoverzicht mei 2020

   7 min. leestijd

De coronacrisis en de onzekerheid over hoe lang de bijbehorende overheidsmaatregelen aanhouden, maken het onmogelijk om te voorspellen wat de precieze impact op onze economie zal zijn. Dat geldt ook voor de vastgoedsector. Een aantal gerenommeerde partijen durft al wel voorzichtig vooruit te kijken. In dit overzicht delen we een selectie van de bevindingen over sectoren waarin RNHB vastgoed financiert.

Woningtekort houdt aan

De afgelopen zes weken is er meer dan 800 miljoen euro geïnvesteerd in Nederlandse huurwoningen volgens Capital Value. 'De kredietcrisis toonde al aan dat de woningmarkt ook in crisistijd stabiele directe rendementen biedt en een lage leegstand. Door het enorme woningtekort, nu zelfs ruim twee keer zo hoog als tijdens de kredietcrisis, zal de vraag naar betaalbare woningen hoog blijven. Nederland kampt met een tekort van circa 315.000 woningen. Dat is een ruime verdubbeling vergeleken met 2008, toen het woningtekort circa 150.000 woningen betrof. Doordat vergunningsprocedures door de coronacrisis mogelijk een verdere vertraging oplopen dreigt het tekort alleen maar verder op te lopen en zal de vraag naar woningen de komende jaren onverminderd hoog blijven.'


De NVM bevestigt dit. Terwijl de woningprijzen in de grote steden het laatste kwartaal van 2019 al iets minder hard stegen, nam de gemiddelde koopsom van een woning binnen één jaar tijd nog altijd toe met 22.000 euro naar €321.000.  'Door de recente ontwikkelingen neemt de vraag iets af, maar het aanbod neemt tegelijk ook wat af', meent voorzitter Onno Hoes. Dat wil zeggen dat de krapte op de markt er nog steeds is. 'In een aantal steden wordt nog steeds boven de vraagprijs betaald voor een woning. Over de effecten op lange termijn kan hij nu nog weinig zeggen.' Wel stelt zijn collega Lana Gerssen dat de vraag niet opeens helemaal verdwijnt door de huidige crisis. Mensen zullen ergens moeten wonen, en jongeren zullen op een gegeven moment alsnog op zichzelf willen. Een goede woning, met een extra kamer om rustig in te kunnen werken en een buiten om even een luchtje te scheppen, wordt wel belangrijker, verwachten zij. ‘Mensen stellen na deze crisis echt hogere eisen aan hun huis.'


Bas Wilberts, Head of Alternative Investment bij Savills, denkt dat de beleggersmarkt voor woningen in Nederland gestuwd blijft door enerzijds het sterke economische fundament en anderzijds de disbalans tussen vraag en aanbod op de Nederlandse woningmarkt. ‘Het ligt juist eerder voor de hand dat die disbalans nog groter wordt, doordat je nu al het aanbod aan nieuwbouw ziet teruglopen.’ Verder vermoedt Wilberts dat het bij woningen vooralsnog niet voor de hand ligt dat er grote prijscorrecties gaan plaatsvinden. ‘Vastgoed zit in een keten die je niet kunt loskoppelen van andere economische en maatschappelijke bewegingen.’
 

Minder woningen verkocht, meer woningen te koop

Colliers beweert in haar woningmarktbarometer  dat het aantal verkochte woningen tussen 23 maart en 12 april om praktische redenen is gedaald. Frank Verwoerd, head of research bij Colliers: “Makelaars kunnen lastig bezichtigingen organiseren. Veel potentiële kopers blijven daarnaast het liefst veilig thuis in plaats van bezig te zijn met een ander huis. Hierdoor werden er tussen 23 maart en 12 april 43% minder huizen verkocht dan in dezelfde weken vorig jaar. Deze dalende trend was overigens al vanaf begin maart en dus voor de intelligente lockdown te zien. Het aantal woningen dat nieuw in de verkoop staat, is in deze periode juist sterk gestegen. Over de laatste drie weken was het zelfs 24% meer dan een jaar geleden. Dit zorgt ervoor dat potentiële kopers na een historische dip weer wat ruimere keuzevrijheid krijgen. Nu zijn er 12.500 woningen meer beschikbaar voor verkoop dan een maand geleden, toen er nog slechts 50.000 woningen te koop stonden. Opvallend is dat de woningprijzen vooralsnog blijven stijgen. In het eerste kwartaal lagen de prijzen bijna 10% hoger dan een jaar geleden. Ook op kwartaalbasis, maandbasis en de voorgaande drie weken wisselden huizen voor een hoger bedrag van eigenaar. De gemiddelde vierkantemeterprijs was met 3.090 euro bijna 12% hoger dan vorig jaar.”

Verder voorspelt Colliers dat de huidige ingrepen door de overheid voorkomen dat de huizenprijzen fors gaan dalen. Dat heeft volgens hen vooral te maken met het woningmarktbeleid van de overheid. ‘Tussen 2009 en 2013 waren de regels vooral gericht om mensen minder hoge schulden aan te laten gaan. Hierdoor konden consumenten gemiddeld 10% tot 20% minder lenen. Dit zorgde voor een extra harde crash van de woningprijzen. Dit is nu niet aan de orde, waardoor de daling of stijging alleen afhangt van de vraag van woningzoekers. Op dit moment hebben we te maken met een historisch woningtekort, waardoor een wat lagere vraag niet direct hoeft te leiden tot dalende prijzen.’

 

Huisvesting van ouderen

Huisvesting van ouderen blijft aandacht verdienen, schrijft Philip Bokeloh, senior econoom bij ABN AMRO.  ‘Het ideaal van de participatiesamenleving schrijft voor dat ouderen zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Onder de huidige omstandigheden is dat echter niet per se ideaal. Zeker wanneer ouderen moeilijk het huis uit kunnen, zoals nu het geval is, ligt het gevaar van vereenzaming op de loer. Al voor de crisis kwam aan het licht dat langer thuis wonen de doorstroming op de woningmarkt hindert en de verduurzaming van woningen vertraagt. De genoemde problemen en de verdere vergrijzing nodigen uit om nog eens goed na te denken over de huisvesting van ouderen.’

Ook MVGM beweert: Ondanks dat Covid-19 ouderen het hardst treft van iedereen, ondervindt de markt voor seniorenhuisvesting weinig problemen. Er is nog altijd sprake van een structurele vergrijzende bevolking waardoor de vraag naar zorgvastgoed de komende jaren alleen maar toeneemt.
 

Directe effecten kantorenmarkt naar verwachting beperkt

Waar de tech sector momenteel hard geraakt wordt (84% van de tech start-ups verkeert in acute nood), zie je andere bedrijven – denk aan online retail en internet services – juist een enorme versnelde groei doormaken, meent Savills. Zij verwachten dat die verandering blijvend zal zijn: mensen raken snel gewend aan een nieuwe (digitale) manier van bestellen en werken. Bedrijven actief in deze hoek van de sector hebben op den duur meer kantoorruimte nodig en zouden de huurcontracten van bedrijven in nood kunnen overnemen. Thuiswerken kan door COVID-19 bovendien een vlucht nemen. Echter, Savills stelt dat mensen ‘sociale dieren’ blijven die elkaar willen ontmoeten en live met elkaar willen samenwerken. 'Ondanks dat we voor- en nadelen van thuiswerken nu onder ogen (moeten) zien, valt te verwachten dat we na deze periode blij zijn elkaar weer te mogen ontmoeten en op een andere werkplek dan thuis te mogen werken.’

De ergste schok wordt bovendien gedempt door de anderhalvemeterregel op de werkvloer, meent Colliers. 'De impact van de aankomende recessie op het aantal kantoorbanen varieert van +5.500 tot -57.000. In het ergste geval is er dan bijna één miljoen vierkante meter minder kantoorruimte nodig. Dat is nog geen 2% van het kantooroppervlak in Nederland. In de periode tussen 2008 en 2010 was deze toename 3,5% en dus bijna dubbel zo groot. De afstandsmaatregelen die straks gaan gelden op kantoor zorgen er zelfs op korte termijn voor dat de leegstand helemaal niet oploopt. Bedrijven hebben al hun ruimte nodig om in ieder geval een deel van hun medewerkers in shifts op kantoor te laten werken. Zes van de tien werkplekken is tijdelijk onbruikbaar op het anderhalvemeterkantoor, oftewel 1,2 miljoen bureaus. Het aantal lege plekken is daarmee aanzienlijk groter dan een eventueel verlies aan banen. Bedrijven stoten dus niet zomaar overtollige vierkante meters af.'

MVGM, die de markt bekijkt op basis van drie scenario’s (sterk herstel, langzaam herstel of geen herstel), meent dat de bedrijfsruimtemarkt en kantorenmarkt  naar verwachting minder kwetsbaar zijn dan horeca, hotels en de winkelmarkt. ‘Hier zit een verschil tussen directe effecten en langetermijneffecten. Het coronavirus heeft pas impact op de kantorenmarkt als er sprake is is van een oplopende werkloosheid of een stijging van het aantal faillissementen.’

Marleen Bosma, hoofd Research & Strategic Advisory van Bouwinvest vult tot slot aan: “De economische gevolgen van de pandemie zullen alle delen van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt raken. In het bijzonder de sectoren waar consumenten en bedrijven er snel voor kunnen kiezen om te bezuinigen. Voor kantoren is dat de relatief kleine co-working kantoorniche. Aangezien het merendeel van deze bedrijven huurcontracten op lange termijn heeft met verhuurders, zullen de directe effecten naar verwachting beperkt zijn. De gevolgen van een recessie zijn waarschijnlijk minder dan tijdens de wereldwijde financiële crisis van 2007-2008, toen de markt werd gekenmerkt door grootschalig overaanbod.

Veranderende consumentenbehoeftes van invloed op bedrijfsruimten

We kunnen niet ontkennen dat het aantal bezoekers in veel Nederlandse winkelstraten is gedaald. Volgens Bouwinvest Research & Strategic Advisory met ongeveer 45 procent tot 65 procent. 'Winkels die zich richten op niet-dagelijkse middelen en -diensten worden fors geraakt door de coronacrisis. Lokale winkelcentra hebben daarentegen meer bezoekers gekregen, vooral supermarkten en specifieke andere sectoren, waar de verkoop is gestegen. Omzetcijfers laten daar hogere niveaus zien dan reguliere piekmomenten in het jaar. Supermarkten profiteerden het meest van de sluiting van restaurants, cafés, bars en andere horecagelegenheden. Daarnaast werkt een groter aantal mensen vanuit huis, wat effect heeft op het type aankopen.'

Vastgoedadviseur en professional JLL, die ook in China actief is, ziet in dit land dat COVID-19 ervoor zorgt dat de acceptatie onder retailers voor geïntegreerde online en offline verkoopkanalen versnelt. Fysieke detailhandelaren en winkelcentrumexploitanten krijgen hierdoor een nog grotere prikkel om online kanalen te creëren die verliezen in fysieke winkels kunnen compenseren.

Ook het Nederlandse consumentengedrag zal door corona veranderen. Nu Nederlanders sinds de coronacrisis zo veel mogelijk thuisblijven, hebben mensen die online bestellen nooit zagen zitten het nu toch een keer geprobeerd en dus zal de adoptie verder toenemen, stelt Niek Poppelaars, Co-head Logistics & Industrial bij Savills: ‘Dit heeft een groot effect op de groei van e-commerce in Nederland, en op de supply chains van de grote supermarkten. ‘Vorig jaar voorspelden we dat er in Europa de komende drie jaar 15 miljoen vierkante meter extra aan logistiek vastgoed nodig zou zijn, enkel voor de toename van online aankopen. Waar Nederland onder andere omstandigheden wellicht nog een aantal jaar nodig zou hebben gehad om op gelijk niveau te komen met meer volwassen markten zoals het Verenigd Koninkrijk, leidt de enorme boost in e-commerce activiteit van nu waarschijnlijk tot een toenemende vraag naar logistieke ruimte op termijn. Daarnaast denk ik dat logistieke gebruikers door Covid-19 ook anders gaan kijken naar hun voorraden, wat wellicht zal leiden tot additionele vraag naar ruimte.’


Heeft u naar aanleiding van dit artikel een vraag?

Neem dan contact op met focusopvastgoed@rnhb.nl.

Focus op vastgoed

Het belangrijkste nieuws, automatisch in uw mailbox?

Als u zich aanmeldt voor onze nieuwsbrief, ontvangt u ieder kwartaal een update met blogs over vastgoedinvesteringen, onze visie op de markt en de laatste rente-updates.

 Blogs over investeren in vastgoed

 Rente-updates

 Markt-updates

 

Meld u aan   

 

Disclaimer

De informatie op deze pagina is samengesteld op 8 mei 2020. De coronacrisis en de onzekerheid over hoe lang de bijbehorende overheidsmaatregelen aanhouden, maken het onmogelijk om te voorspellen wat de precieze impact op onze economie zal zijn. Aan de inhoud van deze communicatie kunnen dan ook  geen rechten worden ontleend. RNHB en de aangehaalde partijen  accepteren geen aansprakelijkheid voor de inhoud van deze communicatie en/of de informatie welke via deze communicatie wordt verstrekt. De verstrekte informatie behelst op geen enkele manier een aanbod, advies of financiële dienst.