Vastgoedkansen gefinancierd: retail

Waar liggen nog kansen voor vastgoedbeleggers die aan een toekomstbestendige en rendabele portefeuille bouwen? En als op deze kansen ingespeeld wordt, hoe draagt RNHB dan met haar financiering bij om ze te benutten? In een 6-delige serie – waarin we verschillende type objecten binnen het commercieel vastgoed uitlichten - geven we het antwoord. Dit keer: sectorspecialist Vincent Cazemier over de succesfactoren van een retailobject als interessante belegging, ook in onzekere tijden.   

Het einde van de coronamaatregelen heeft de winkelende mens en de investeerder weer teruggebracht. ‘Alle rapporten van vastgoedpartijen tonen aan dat er weer een grotere belangstelling is voor een gezonde mix in de winkelstraten’ aldus Vincent Cazemier. Als sectorspecialist retail adviseert hij RNHB dagelijks over aanvragen voor de financiering van dergelijke beleggingsobjecten. ‘Na de coronapandemie hebben mensen behoefte om eropuit te gaan, en het liefst naar gebieden waar zij een goede mix van winkelen, eten, overnachten en andere vormen van ontspanning vinden.’  Cazemier ondervindt in de praktijk – doordat RNHB retailpanden ook in coronatijd is blijven financieren – dat deze mix van elementen een concept is dat werkt. ‘Dat verklaart mede het succes van een gebied zoals Hoog Catharijne: er is een gediversifieerd palet van voorzieningen. Dat voldoet aan de behoefte van het winkelend publiek, dat na een periode vol restricties op zoek gaat naar beleving.'  

Cazemier refereert niet alleen aan retailpanden in grote binnensteden zoals Amsterdam, Groningen of Enschede waar RNHB veelvuldig financiert. ‘Juist het belang van wijkwinkelcentra hebben we blijvend ingezien. Vooral food is in coronatijd een bewezen stabiele belegging gebleken. Men is het belang van winkelen bij de bakker, slager, noten- en groenteboer in de buurt meer gaan inzien: bij de panden die wij hebben beoordeeld, bleven de passantenstromen en omzetten ook toen redelijk stabiel. Niet voor niets zijn we dit type vastgoed ook tijdens de Covid pandemie blijven financieren.'

Onder andere door RNHB gefinancierd

De Opgang in Amsterdam-Noord

Een winkelcentrum aan het Buiksloterplein in de steeds populairdere en bereikbaardere buurt Amsterdam Noord. Dankzij de Noord-Zuid lijn is dit wijkwinkelcentrum goed verbonden met het centrum van de hoofdstad. Naast de mediamarkt, is nu ook de Decatholon een dominante speler in dit wijkwinkelcentrum. Een andere publiekstrekker, supermarkt Amazing Oriental, heeft een oppervlakte van 1400m2. 

VOF Kastelenplein, Eindhoven 

Winkelcentrum Kastelenplein heeft een oppervlak van ca. 6.800m2 en is gelegen binnen de centrumring, aan de zuidwestzijde van Eindhoven en nabij de High Tech Campus en Veldhoven. Het behoort tot één van de drie belangrijke wijkwinkelcentra in Eindhoven, met huurders als Jumbo, Aldi, Hema en Kruidvat. Boven het winkelcentrum bevinden zich appartementen. 

Laan Corpus den Hoorn in Groningen 

Een beeldbepalend gebouw met een verhuurbaar vloeroppervlak van 9000m2 een mooie combinatie van kantoren en retail. Onder andere diverse woonwinkels zijn hier gevestigd. Het gebouw bevindt zich op een locatie buiten het centrum, vlakbij de Ring Groningen en de A7.  

Retail gaat hand in hand met mixed

De leegstand in retail is - ondanks de maandenlange lockdowns in de afgelopen twee jaar -  duidelijk aan het afnemen, blijkt uit diverse rapporten. Zo deelde Locatus dat de leegstand in 2021 fors daalde: van 16.335 lege panden begin 2021 naar 14.579 eind 202. Een afname van 1756 panden. Dat is deels te verklaren door de steunmaatregelen van de overheid en een verandering in het soort winkels – zo is food retail met 5% en het aantal meubelzaken met 17% toegenomen - , maar ook doordat veel winkelvloeroppervlak tijdens de Corona pandemie is omgezet in woningen of horeca.  

‘Kijken we naar de projecten die wij financieren, dan zien we vooral in de binnensteden dat winkelpanden die wel of niet leegstaan, gedeeltelijk worden getransformeerd naar wonen. Dat is uiteraard een gezonde en logische beweging. Het verbetert de levendigheid van het straatbeeld en het woningtekort. Clientmanagers binnen RNHB merken steeds vaker op dat panden waarvoor zij een aanvraag binnenkrijgen, al de bestemming ‘gemengd centrum’ hebben. De combinatie van winkel en wonen is hierdoor makkelijker voor een belegger aan te vragen. Zo heeft RNHB al voor verschillende klanten combinaties van winkels en appartementen kunnen realiseren.'

Naast combinaties in een pand, spreekt Cazemier vooral over het het diversifiseren van een gebied als succesfactor.  'Een sprekend voorbeeld daarvan is Hoog Catharijne: tien jaar geleden een plek waar de verpaupering toesloeg. 'Maar wie vooruitkeek en opmerkte dat verschillende marktpartijen waaronder grote investeerders, gemeenten en financiers de handen ineensloegen om er iets succesvols van te maken, zag de potentie van het hele gebied. Een gediversifieerd gebied spreekt veel gemeentes aan.  Door een mooie mix aan verschillende belevenissen blijven winkelstraten levendiger, worden leegstaande retailpanden vaak getransformeerd naar woningen en is er een natuurlijke sociale controle over wat er in de straat of wijk afspeelt.' 

Retail: altijd een dynamische markt 

Retail is een zeer dynamische markt, waar food, dagelijkse boodschappen en de terugkerende high streets op de beste locaties het meest in trek zijn. Volgens Cazemier is een wijkwinkelcentrum met een goede mix van retailers en een ‘trekker’ zoals een supermarkt of bekende elektronicazaak een succes gebleken, zowel in de huidige tijd als in het verleden.  ‘Omdat we bij RNHB met deze ogen naar retail kijken, kunnen we dus in mogelijkheden blijven denken. Dat is misschien ook waarom we in de markt tot €50 miljoen bekend staan als een échte financieringspartij voor deze assetklasse: we (her)financieren zowel kleine beleggers met één pand als internationale investeringspartijen met grote portefeuilles.’ 

‘Bij aanvragen kijken we ook goed naar de potentie voor de toekomst’, verklaart Cazemier. ‘RNHB beschouwt tijdens de beoordeling van een aanvraag verschillende parameters en weegt die tegen elkaar af. Wij gaan vooral voor een langdurige relatie; voor een goede lening voor de belegger en een goede financiering van onze kant. Ons beleid is gebaseerd op een langjarige visie. We bouwen daarbij op onze verwachtingen, de ontwikkelingen en trends in de markt. We staan altijd klaar om een succesvolle groei van de beleggingsportefeuille van onze klanten te ondersteunen.’ 

‘De vooruitzichten voor veel retailers blijven de aankomende periode onzeker. Dit komt door hoge inflatie, stijgende rentes en het lage consumentenvertrouwen. Dit alles zal ook een effect hebben op de bestedingen van klanten. In de aankomende tijd zullen we zien dat we, bij de mindere retail locaties, ook weer dalende waarderingen, huren en leegstaande panden kunnen verwachten. Beleggers zullen ook dan weer inspelen op verandering. Retail zal altijd een dynamische markt blijven.’ 

Retail is maatwerk en benutten van kansen 

Veel van wat RNHB doet in retail is maatwerk. 'Dat wil zeggen: alle aanvragen tot €2,5 miljoen gaan via het reguliere aanvraagformulier, voor alles vanaf €2,5 miljoen krijgen beleggers een clientmanager toegewezen die uitgebreid kijkt naar de meest gunstige mogelijkheden die hij hen vanuit RNHB kan verstrekken: zowel voorwaarden als rentetarieven zijn op maat. Daarnaast bieden we voor lagere bedragen, waarbij het vaak gaat om een mix van woningen en retail, onze ‘Mixed Light’ financiering aan, met vooraf vastgestelde rentetarieven en voorwaarden.  Het voordeel aan deze financiering is bijvoorbeeld de lagere rente ten opzichte van onze reguliere hypotheek voor retail- of combinatiepanden. We laten daarmee blijken dat we een goede mix in stads- en winkelcentra stimuleren.’ 

Cazemier beseft dat RNHB met deze financieringen, hoe groot of klein dan ook, niet alleen de belegger ondersteunt. ‘We zijn als financier ook onderdeel van een veel groter maatschappelijk vraagstuk: hoe houden we complete gebieden leefbaar en prettig? Met dat besef, en de vastgoedkennis die we bij RNHB in huis hebben, kunnen we gelukkig in kansen blijven denken. Ook als dit betekent dat er niet zo’n standaard aanvraag binnenkomt.’