Vastgoedkansen gefinancierd: light industrial

Denken in kansen’ is het credo waarmee RNHB de uitdagingen op de vastgoedmarkt tegemoet treedt. In enkele jaren groeide de onderneming uit naar een gefinancierde portefeuille van 4.5 miljard euro waarmee ze nu de grootste gespecialiseerde vastgoedfinancier is. RNHB is bekend als vastgoedfinancier in alle sectoren, zowel residentieel als commercieel, door heel Nederland. Over de huidige kansen, uitdagingen en hoe je daarop in kunt spelen, spreken we met David Foxwell, die als CCO van RNHB verantwoordelijk is voor de commerciële strategie van RNHB. En met zijn collega’s, Marga Boerman, Head of Real Estate Advisory en Portfolio Management, en Rogier Wissink, Head of Intermediairy Sales.

Woelige tijden zijn het zeker en ze vragen om een financier die daarop weet te anticiperen. David Foxwell: “Anticiperen op de markt is daarom ons mantra. Er zijn op dit moment de nodige uitdagingen, de markt is onderhevig aan verandering, waarmee we rekening moeten houden. Waarvan de belangrijkste uitdagingen nu misschien wel de oplopende rente en de sterk gestegen fundingskosten zijn. Wij zien het als onze opdracht om, ondanks deze uitdagingen, met onze financieringen eraan bij te dragen dat de vastgoedmarkt goed blijft functioneren. Zo moeten er voldoende goede en betaalbare woningen beschikbaar zijn. Die voeg je bijvoorbeeld ook toe door middel van het transformeren van bestaande gebouwen zoals kantoren en door bestaande woningen te verduurzamen, zodat ze comfortabel, efficiënt en toekomstbestendig zijn. Verduurzaming wordt de komende jaren steeds belangrijker. Wij zien daarin een opgave voor de hele vastgoedmarkt. Kantoren zullen binnenkort niet meer gebruikt mogen worden als ze niet voldoen aan het juiste energielabel. En ook de verduurzaming van de woningvoorraad zal plaats moeten vinden. In de buy-to-let markt wordt dat dus zeker een item, waar we onze klanten graag ondersteuning bieden. We vinden het heel belangrijk om samen met de investeerder te kijken naar waar de kansen liggen. Voor aanvragen tussen EUR 50.000 tot EUR 2.5 miljoen kunnen klanten en intermediairs gebruik maken van ons direct aanvraagplatform. En voor de financieringsbehoeften boven € 2.5 miljoen bieden we maatwerk financieringsoplossingen, waarbij we samen met de investeerder kijken naar de strategie om hun portefeuille toekomstbestendig te maken.”

Distributie naar ‘Last Mile’ 

Berkelaar meent dat een aantal factoren ervoor zorgen dat nieuwe productie- en logistieke faciliteiten steeds meer hand in hand gaan. Allereerst gaat het om de beschikbaarheid van geschikte locaties. De traditionele hubs als Rotterdam, Moerdijk en Venlo – met hun haven en traditionele knooppunten - hebben nog steeds een grote aantrekkingskracht, ziet hij ook bij RNHB.  ‘Toch financieren we steeds vaker productie- en opslagfaciliteiten op de zogenoemde B-locaties’. Er is een toenemende focus op de ‘last mile delivery’; pakketten worden kleiner en de aan- en afvoer wordt complexer en arbeidsintensiever. Opslag en logistiek willen dicht bij hun klanten zitten om snel te kunnen leveren. In de grote steden zie je de opkomst van de flitsbezorger en de ‘dark stores’. Maar ook elders zie je bedrijven als Picnic, Jumbo en AH die dichter bij hun klant willen zitten. Zo financieren we steeds vaker locaties langs de A15, de A1 de A27 en zelfs langs de A28 bij Assen: deze locaties worden steeds gewilder. Doordat de grond schaars is en steeds duurder wordt, ziet RNHB zelfs initiatieven om bestaande industriële- en opslagfaciliteiten hoger te bouwen of juist door middel van meer verdiepingen onder de grond.’ 

Menselijk kapitaal als bepalende factor 

De aanwezigheid van menselijk kapitaal is volgens Berkelaar een steeds belangrijker factor. ‘Toegang tot voldoende gekwalificeerd personeel is in toenemende mate een voorwaarde voor bedrijven om te kunnen bestaan. Er is grote behoefte aan vaktechnisch personeel, maar ook aan flexibel inzetbare arbeidskrachten.’ Berkelaar doelt op nieuwe ontwikkelingen als het gaat om financieringsaanvragen voor bijvoorbeeld migrantenhuisvesting. ‘In de traditionele land- en tuinbouwgebieden in bijvoorbeeld Brabant en Limburg is van oudsher een potentieel van werk voor arbeidsmigranten. Zij werden voorheen vooral ingezet voor seizoensgebonden arbeid. Maar meer en meer vestigden zij zich permanent en gingen daardoor ook op zoek naar een baan voor het hele jaar. Bij RNHB zien we dat ondernemers daarop inspelen met de bouw van migrantenhotels, waar arbeidsmigranten voor korte of langere periodes kunnen verblijven. Op die manier wordt een geleidelijke overgang naar een langer verblijf gerealiseerd en daarmee de weg naar een groter aanwezig arbeidspotentieel. Dit maakt de realisatie van nieuwe productie- en logistieke faciliteiten weer mogelijk. Zodra grotere bedrijven zich op een locatie gaan vestigen, dan heeft dat ook weer z’n aantrekkingskracht op kleinere bedrijven. Een vicieuze cirkel die zichzelf versterkt. Ook voor het financieren van migranten- of expathuisvesting bieden we binnen RNHB dus zeker mogelijkheden, met onze financiering voor residentieel vastgoed bijvoorbeeld, of – als het een grotere aanvraag vanaf €2,5 miljoen betreft – onze maatwerkfinanciering. 

RNHB: focus ligt op 'light' industrial 

Binnen logistiek vastgoed zijn het voornamelijk de light industrial objecten die RNHB veelal financiert. ‘Opslagplaatsen voor last mile delivery, gemengde objecten met bestemming wonen en werken, kleine bedrijfsruimtes of productieplaatsen, zo verklaart Berkelaar. Afhankelijk van de financieringsgrootte biedt RNHB zowel maatwerk als standaardoplossingen. ‘RNHB CRE Plus is een financiering voor aanvragen tot €2,5 miljoen, die we speciaal voor dit type objecten hebben gelanceerd. Onze focus ligt enkel op het financieren van vastgoed. Dat stelt ons in staat om de ontwikkelingen rondom een markt als light industrial nauwkeurig in de gaten te houden en daarop aan te sluiten. Met daarbij ruime voorwaarden wat betreft type pand en locatie, een  LTV van maximaal 70% en een rentevaste periode van 1, 3 of 5 jaar. .  We zien de kansen, waardoor we de belegger in deze nichemarkt beter tegemoet kunnen komen.  

Voor financieringen vanaf €2,5 miljoen biedt RNHB standaard maatwerk. ‘Met deze maatwerkaanpak kijken we écht verder dan enkel locatie of object.  Tijdens de beoordeling nemen we verschillende aspecten in overweging. We kijken onder andere naar de locatie, de omvang, de aard van het type vastgoed, zijn er verbouwingsinvesteringen nodig, wat is de uiteindelijke marktwaarde en wat is dan de behoefte aan het te financieren bedrag? Dat leidt uiteindelijk tot een rente en aflossingsniveau op maat. Een gestandaardiseerd tarief of gestandaardiseerde werkwijze zou niet bij ons passen: kansen en bijbehorende risico’s verschillen per object.’ 

Berkelaar benadrukt: ons beleid is gebaseerd op een langetermijnvisie. We bouwen daarbij op onze verwachtingen, de ontwikkelingen en trends in de markt. We zijn daarbij minder gevoelig voor conjuncturele invloeden. RNHB is voor veel beleggers de partij die wél kansen ziet in het vastgoed dat ze willen laten financieren. Toekomstplannen voor het object en ontwikkelingen omtrent locatie nemen we serieus. Sterker nog: we durven dingen te zien – en zijn hier dankzij onze extreem sterke focus op vastgoed ook in staat -  die nu nog niet bestaan, maar in de toekomst wel gerealiseerd gaan worden.   Zo levert RNHB samen met beleggers een actieve bijdrage aan de groei van de Nederlandse industriële en logistieke sectoren.’