Hoe belangrijk is de S in ESG voor de vastgoedbelegger?

Rendementen staan onder druk. Vastgoedbeleggers vragen zich af: hoe kom ik in deze tijd nog aan een goede vastgoedbelegging? In gesprek met Marga Boerman, Head of Real Estate Advisory bij RNHB over het vinden van je Blue Ocean Strategy, oftewel nieuwe kansen op de vastgoedmarkt. 'Het sociale aspect van ‘ESG (Environmental, Social, Governance)’ is ook voor de vastgoedbelegger enorm belangrijk.'

Op dit moment ligt er een enorme focus op het verduurzamen van vastgoed. Hoe wij onze energie opwekken, de hoeveelheid energie die wij opwekken en welke impact dat heeft op onze omgeving, ligt onder een vergrootglas. De ‘S’ van ESG, blijft daarentegen vaak nog wat onderbelicht. Volgens de, door de Verenigde Naties vastgestelde 17 Sustainable Development Goals, moet het naast duurzaamheid en goed met onze omgeving omgaan ook gaan over andere punten, gebundeld onder de ‘S’ en de ‘G’: eerlijke kansen voor iedereen (inclusiviteit) en sociale cohesie. Marga Boerman geeft aan: ‘Die letters ‘ESG’ hangen veel meer met elkaar samen dan wij soms denken.’
 

"Wet- en regelgeving maakt het steeds moelijker en aan de aanbodkant is de concurrentie groot. Beleggen wordt – zeker in grote steden – een uitdaging."

Naast de E, zeker ook focus op S en G

Ze vervolgt: ‘Om de E kracht bij te zetten, zullen wij moeten inzetten op de S en G. Het gaat niet alleen over het verminderen van uitstoot, het gaat ook om het borgen van een te rechtvaardigen niveau (G) van welzijn en welvaart voor iedereen in de samenleving (S), waarmee je draagvlak creëert voor investeringen die je doet. Zo hangen de drie letters samen, ze vormen een voorwaarde voor elkaar en versterken elkaar ook. Een belangrijk onderdeel van het ervaren van welzijn en welvaart, is het hebben van een dak boven uw hoofd. De samenleving moet op zoek naar een eerlijk systeem waarin iedereen kan genieten van een comfortabele en betaalbare woonruimte. In de huidige krappe markt is dat echter geen vanzelfsprekendheid. Als je de media goed volgt, dan is duidelijk dat een kwalitatief goede woning, bereikbaar voor een grote doelgroep en aangeboden voor een eerlijke prijs, een voorwaarde is geworden voor een langjarig goede belegging. Dat is waarom ook wij als financier hieraan bij willen dragen.

Vastgoedbeleggers worstelen met een terugkerend thema: hoe kom ik in deze markt van krapte nog aan een aantrekkelijk beleggingsproduct? Wij zien dat onze klanten steeds creatiever worden. Wet- en regelgeving maakt het echter wel steeds moelijker en aan de aanbodkant is de concurrentie groot. Beleggen wordt – zeker in grote steden – een uitdaging. 

Daarnaast is er een groot probleem aan de vraagzijde van de woningmarkt: niet alleen hebben startende woningkopers te maken met een klein aanbod. Huurders die in aanmerking komen voor het sociale segment, staan soms twintig jaar op een wachtlijst voor een sociale huurwoning. Er is een groep die buiten de boot valt. Ze verdienen teveel om in aanmerking te komen voor sociale huur, maar te weinig of te onregelmatig om in aanmerking te komen voor de benodigde hypotheek. Denk bijvoorbeeld aan: zzp’ers, starters, studenten en arbeidsmigranten. Die zijn aangewezen op het niet-gereguleerde huursegment. Samen vormen deze huurders een groot aantal inwoners van Nederland. Beide groepen vissen nu achter het net: zij hebben huurwoningen nodig en die zijn er bijna niet.’ 

De oplossing voor de problemen op de woningmarkt kan niet alleen vanuit de nieuwbouw komen, vertelt Boerman. ‘Vergis je niet, er worden in Nederland 80.000 woningen per jaar nieuw gebouwd. Dit is verhoudingsgewijs niets in vergelijking met de reeds bestaande woningvoorraad, die ook beschikbaar, betaalbaar en comfortabel moet zijn, voor alle typen bewoners. Alleen met nieuwbouw redt men het niet: de oplossing, zowel vanuit een ‘E’ maar ook het ‘S’ perspectief, moet ook vanuit de bestaande woningvoorraad komen.

Voor huurders van bestaande woningen kunnen beleggers, zowel institutionele als particuliere, een belangrijke rol spelen. Dit doen zij door goede woningen tegen een eerlijke maandlast aan te bieden, waarmee zij niet alleen inspelen op hun eigen rendementsbehoefte, maar ook een belangrijke sociaal-maatschappelijke rol vervullen. Juist op de langere termijn gaan deze elementen namelijk heel goed samen.’ 

Investeren in betaalbaarheid en comfort voor het sociale- en middeldure huursegment

Voor beleggers betekent dit: investeren in betaalbaarheid en comfort met een sociaal product. Dat vergt vaak een investering die ogenschijnlijk niet direct rendement oplevert. In zo’n geval kijk je verder dan alleen de woonlasten of de huur als component’, licht Boerman toe. ‘Je zoekt een interessant beleggingsproduct dat door zaken als comfort, betaalbaarheid en ligging altijd makkelijk verhuurbaar blijft.’

Wat wij bijvoorbeeld steeds meer zien gebeuren, is het ombouwen van bepaalde functies in binnenstedelijke gebieden. Daarbij worden alle duurzame aspecten die een woning comfortabeler maken in acht worden genomen. Veel voormalige winkelruimtes worden op dit moment omgebouwd tot woning, maar dit geldt ook voor scholen of voor verouderde bedrijfsgebouwen. RNHB vindt het belangrijk dat er slim wordt omgegaan met bestaande locaties en gebouwen, die wellicht met wat aanpassingen een nieuwe functie kunnen krijgen. 

Een belegger haalt hier niet alleen een maatschappelijk probleem weg - namelijk de leegstand, verrommeling en verloedering van een winkel of ander pand -, het is ook gunstig voor de directe omgeving van het object.  Wat je ervoor terug krijgt, haakt ook meteen aan op een maatschappelijk probleem, namelijk het tekort aan (betaalbare) woningen. Juist doordat het mes aan twee kanten snijdt, is het makkelijker om vanuit dit soort specifieke casussen een dialoog tussen belegger en lokale gemeenten aan te gaan, om te kijken naar wat wél kan en mag.  Wat wij in onze portefeuille merken, is dat gemeenten hierdoor – ondanks lokale regelgeving – eerder bereid zijn om mee te werken. De buurt knapt erdoor op, terwijl het woningtekort wordt verminderd.’

‘Wij bedienen een breed klantenpalet, zo ook klanten die regelmatig een investeringsaanvraag van 2,5 miljoen of meer indienen bij RNHB en dit gebruiken om te investeren in bestaande objecten. Niet alleen om hun vastgoed verhuurbaar te krijgen, maar ook omdat zij inzien dat een straat van een pand er echt van opknapt, waardoor de buurt aantrekkelijker wordt en de waarde van hun panden toeneemt.’

Sommige beleggers vragen zich wellicht af: ‘Ik wil hier wel aan bijdragen, maar wanneer verdien ik mijn investeringen terug?’ Dat is een logische gedachte, maar je kunt daar tegenoverstellen dat een aantrekkelijke en comfortabele woning die voor een brede doelgroep bereikbaar blijft, langjarig een gunstiger perspectief biedt dan een woning waarbij dat niet het geval is, menen wij als financier. Wij verwachten van dergelijke beleggingen een stabielere cashflow en een betere waardeontwikkeling.’ 

"RNHB vindt het belangrijk dat er slim wordt omgegaan met bestaande locaties en gebouwen, die wellicht met wat aanpassingen een nieuwe functie kunnen krijgen"

Samen de schouders eronder

Volgens Boerman is het bij deze investeringen cruciaal dat een belegger hierbij goed samenwerkt met verschillende betrokkenen. Denk bijvoorbeeld aan een gemeente, stakeholders in de directe omgeving, maar ook met een financier. RNHB is een stabiele partner die meedenkt met klanten om te kijken hoe iets wél mogelijk gemaakt kan worden. ‘Zo hebben wij lagere rentetarieven voor woningen in gebieden waar de vraag hoog is en het aanbod laag. Ook voor woningen waar in duurzaamheid en dus huurcomfort wordt geïnvesteerd, gelden andere rentetarieven.’ 

Boerman benadrukt tenslotte dat alle partijen die betrokken zijn bij de woningmarkt, oplossingen niet moeten zoeken in het verbieden van wat niet gewenst is. Het stimuleren en faciliteren van wat we wél willen, daar gaat het in deze markt om. ‘Onze klanten zijn vaak lokaal goed bekend. Ga als belegger die dialoog aan met een gemeente over wat zij wél willen faciliteren. Probeer die gemeente ook te triggeren om juist te denken aan de doelgroepen die geen hypotheek kunnen krijgen. Vraag welke kwaliteit er geleverd moet worden en welke sociaal maatschappelijke impact er gewenst is in een wijk. Denk in oplossingen, niet in problemen. Wijs niet naar elkaar, maar ga in gesprek met elkaar. Als iedereen een deel sociale aspecten in zijn plannen meeneemt, zijn wij al heel goed op weg naar een beter functionerende woningmarkt. U zult zien: dan is er meer mogelijk dan u denkt, mits wij allemaal bereid zijn om te investeren in de onlosmakelijk met elkaar verbonden E, S en G.’