Binnenstedelijk of langs de snelweg: wat is de meest ideale kantoorlocatie?

Beleggen in een relatief goedkope snelweglocatie of toch de voorkeur geven aan een duur binnenstedelijk project? Wie investeert, weet: alles kent zijn prijs. Frank Verwoerd, head of research bij Colliers, Ruud Weerts, research analist commercial real estate bij Syntrus Achmea en Jordy Kleemans, head of research & consultancy bij Savills, delen hun visie over kantoorlocaties van de toekomst.

Sloterdijk in de crisis: reusachtige kantoorgebouwen en een hoop leegstand. Sloterdijk in 2020: een mix van überhippe restaurantjes en barretjes, kantoren, een appartementenhotel en zelfs woningen. Het oude Sloterdijk, weliswaar een snelweglocatie, is in niet te vergelijken met het nieuwe Sloterdijk. De nieuwe, multifunctionele bestemming lijkt de kantoorlocatie goed te doen.

De kantorenmarkt van Nederland kent een omvang van ongeveer 47 miljoen m2. Iets meer dan een derde van de kantoren ligt in een kantorenwijk, 27% in het centrum en de rest van de kantoren staat in een woonwijk of op een bedrijventerrein. Frank Verwoerd wijst op een interessante tendens. ‘Beleggers keren terug naar bewezen locaties. Denk aan stations- of centrumgebieden. Daar beleggen is alleen niet eenvoudig, want centrumlocaties hebben de laatste vier jaar veel nieuwe eigenaren gekregen. Vaak institutionele beleggers die hun investering voor minstens 15 jaar aanhouden. Het is moeilijk om daar tussen te komen, vooral als je in ruimten van meer dan 1000 m2 wil investeren.’

Snelweglocaties, ooit populair als zichtlocatie, boden de laatste jaren vooral een uitkomst voor wie in de binnenstad nauwelijks kans kreeg. Gedreven door de krapte op binnenstedelijke locaties – de bruto aanvangsrendementen op de beste locaties in de G5 steden zijn in drie jaar gedaald van gemiddeld 6,4% naar 4,8% - moest er vaak naar de rand worden uitgeweken. Maar nu corona de risico’s van de kantorenmarkt weer in kaart brengt, herrijst de vraag of dat wel de locaties zijn waar beleggers op in willen zetten.

Uit de Outlook 2020 van Syntrus Achmea blijkt dat een deel profiteert van de behoefte van gebruikers en huurders naar aantrekkelijke, moderne en goed bereikbare kantoren. Tegelijkertijd is ook een groot deel van de kantorenmarkt verouderd (60% van de kantoren in Nederland is 20 jaar of ouder), niet goed gelegen of belast met een relatief hoog leegstandspercentage.

Ruud Weerts gelooft daarom des te meer in herontwikkeling van centrale gebieden in of nabij de binnenstad. ‘Plekken die goed bereikbaar zijn en waar bedrijven zich graag willen vestigen. ‘Het nieuwe kantoor van Adyen in de oude Hudsons Bay in Amsterdam is daar een goed voorbeeld van. Winkelmeters hebben het op dit moment moeilijk, terwijl de bereikbaarheid van de locatie goed is. Dat trekt jonge bedrijven aan die zich niet thuisvoelen op bijvoorbeeld de Zuidas en ook niet willen werken in een uitgestorven kantoorjungle.’

Ook Jordy Kleemans bevestigt: ‘Binnenstedelijke hotspots worden naar verwachting alleen maar interessanter. Bedrijven trekken talenten aan met locaties die goed bereikbaar zijn en waar je, als het even kan, meteen uit eten kunt, je boodschappen kunt halen of oversteekt naar de sportschool. Anderzijds, en dat is wellicht een beetje visionair, geloof ik in nieuwe hotspots in buitengebieden. Mits het concept goed aansluit op de mobiliteit en de locatie wordt ontsloten door steden. Een simpel voorbeeld hiervan is een extreem duurzaam Shell tankstation dat is verrezen langs de A28 in Pesse, provincie Drenthe, dat eveneens dient als werk- en vergaderruimte. Dit type ontmoetingsplekken biedt, zeker met de thuiswerktrend, in aanvulling op de bestaande kantorenvoorraad een uitkomst voor collega’s uit Groningen en Zwolle die zo halverwege kunnen afspreken.’

Duidelijk wordt dat de ene snelweglocatie niet de andere is. ‘Papendorp in Utrecht en de Zuidas in Amsterdam doen het bijvoorbeeld bewezen beter dan de Plaspoelpolder in Rijswijk’, benadrukt Frank Verwoerd. ‘De Zuidas is met een aanvangsrendement van 3,3% zelfs de duurste kantorenlocatie van Nederland. Plaspoelpolder daarentegen, kampte tijdens de crisis met een leegstand van zo’n 20-25 procent. Wat je vaak ziet is dat een mixed use bestemming op een – voormalig traditioneel - kantorenpark en de nabijheid van een verkeersknooppunt garant staan voor het succes van snelweglocaties met beperkte leegstand.’

Het voordeel van locaties die met leegstand kampen, is volgens Verwoerd dat er bij gemeenten en eigenaren een besef begint door te dringen dat deze herontwikkeld moeten worden. ‘Gemeenten onderzoeken gemengde bestemmingen, waardoor er een dynamische omgeving ontstaat. Deels wonen, deels werken, deels horeca. Dat kan ervoor zorgen dat bedrijven deze locaties opnieuw leuk gaan vinden en leegstand afneemt. Bereikbaarheid blijft daarbij wel leidend.’

Weerts gelooft bovenal in transformatie van binnenstedelijke gebieden naar multifunctionele locaties waarbij de functies worden afgestemd met de lokale behoefte. Het is daarbij belangrijk dat de identiteit van de omgeving aansluit bij de gebruikers. Hierdoor ontstaat er een soort ecosysteem waarbij de verschillende functies elkaar gaan versterken. ‘De Houthavens in Amsterdam zijn daar een goed voorbeeld van: vroeger een louter industrieel gebied, tegenwoordig een bruisende hub van modebedrijven, woningen en een sterke link met de historie die terugkomt in de architectuur. Bij de ontwikkeling van het woongedeelte is tevens rekening gehouden met het flexibel indelen van de basisschool. Deze locatie heeft nu een sterke netwerkpositie en een herkenbare identiteit.'

Startup hubs daarentegen, bevinden zich vaker aan de rand van de stad. ‘In een oude loods of voormalige garage, die dient als creatief innovatielab’, meent Verwoerd. ‘B-lab Amsterdam is zo’n creatieve plek op een minder sexy locatie waar veel startups zitten. Belangrijk hier is dat het interieur van de gebouwen aanspreekt. Vaak zijn dit bedrijfsverzamelgebouwen die aansluiten bij de hippe ideologie van startups, duurzaamheid is daar onderdeel van. Dat werkt niet zomaar overal. Startups ontstaan eigenlijk altijd in universiteitssteden als spillover van een studieproject.’

Uiteindelijk kent elke locatie zijn prijs, licht Jordy Kleemans nog toe. ‘Risicoprofielen veranderen te allen tijde. Het is vooral interessant hoe je als belegger naar de functie van een gebouw kijkt. Doe je een investering in een kantoorgebouw dat omgebouwd kan worden tot woningen, dan heeft dat zeker potentie. Mits je overtuigd bent van die ene functie die het gebouw nu heeft, bepaalt flexibiliteit voor een groot deel de duurzaamheid van de waarde van vastgoed.’

Uiteindelijk kent elke locatie zijn prijs, licht Jordy Kleemans nog toe. ‘Risicoprofielen veranderen te allen tijde. Het is vooral interessant hoe je als belegger naar de functie van een gebouw kijkt. Doe je een investering in een kantoorgebouw dat omgebouwd kan worden tot woningen, dan heeft dat zeker potentie. Mits je overtuigd bent van die ene functie die het gebouw nu heeft, bepaalt flexibiliteit voor een groot deel de duurzaamheid van de waarde van vastgoed.’