Over Calculus Groep
Maatwerkprojecten die volledig zijn afgestemd op de wens van de markt. Dat is wat Calculus Groep BV, specialist in vastgoedontwikkelingen en exploitatie, in de stad Groningen realiseert. Rob Dolfing, die als founder samen met 2 mede-eigenaren aan het roer staat, heeft de portefeuille van zijn BV binnen twee jaar tijd uitgebreid van 0 naar 20 objecten. In totaal zijn dat zo’n 100 honderd appartementen en woningen, bestemd voor de verhuur aan voornamelijk expats. Hiervoor is in Groningen, zo vertelt Rob, een booming markt. De volgende 100 worden ontwikkeld en gebouwd.
‘Google heeft een datacenter in de nabijgelegen Eemshaven. Aantrekkelijk om te werken, maar voor de meeste expats niet om te wonen. Tel daarbij op alle promovendi en academici die de Rijkuniversiteit Groningen aantrekt uit bijvoorbeeld het Midden-Oosten en China. Zij zoeken voor beperkte tijd huisvesting in de stad, met alle voorzieningen die ze gewend zijn. Aansluitend op de vraag van deze een- tot tweepersoons huishoudens, realiseren we appartementen tussen de 50m2 en 75m2. Contracten hebben bij ons een looptijd van 4 maanden tot maximaal twee jaar.’
Terug naar het begin
Plaza Mantequilla
De aankoop
Aan het Boterdiep in Groningen, onttrokken aan het straatbeeld, staat Plaza Danza. De salsadansschool is alleen te bereiken via twee smalle stegen en komt in de stille verkoop. ‘De eigenaar ging verhuizen en had de intentie het pand te verkopen. In de zes jaar dat we bestaan, hebben we een goede naam opgebouwd. Dat weten makelaars ook: we zijn geen handelaren, maar zorgen ervoor dat de stad opknapt.’
Voordat Calculus een bod uitbracht, werd eerst de mogelijkheid voor een transformatie naar wonen onderzocht. ‘We kregen daarvoor de tijd, omdat het pand niet op de grote markt kwam. Tijd die we ook nodig hebben. Voor ons is een dergelijk object alleen interessant als het ons exclusief wordt aangeboden: als iets op Funda komt of breed op de markt ligt, concurreren we met iedereen. De tijd die we nodig hebben, krijgen we dan niet.’
‘Als wij een object kopen en we maken er iets moois van, dan vind de vorige eigenaar het ook mooi. Hij praat weer met z’n collega-ondernemers in de stad, die allemaal in een ondernemersclub zitten. Dus de volgende ondernemer komt ook weer bij ons. Daar komt het toch op neer.’
- Rob Dolfing
De transformatie van Plaza Danza naar Plaza Mantequilla
Jarno Broekhuis: ‘we beginnen altijd met een constructieve analyse en bekijken de ruimte goed. Dit gebouw kon vanwege de gesloten schil net zo goed een aardappelschuur zijn. Door die gesloten schil transparant te maken, konden we een stukje geschiedenis onthullen. Net zoals bij andere projecten, wilden we ook hier weer een knipoog naar de originele bestemming maken: een Cubaanse dansschool. Dat deden we met pasteltinten, een binnenplaats en louvre-luiken. Voordeel daarbij was dat dit object helemaal geïsoleerd lag. Het kon een totaal nieuwe wereld worden: we hoefden er niet persé voor te zorgen dat wat we ontwierpen, in het straatbeeld paste.’
De realisatie
Calculus ziet in de geïsoleerde en toch zeer centrale ligging een prachtige kans. Het pand wordt uiteindelijk gekocht voor €650.000 k.k. Stakeholders, waarvan o.a. de gemeente een wildcard, reageren enthousiast. Rob: ‘De gemeente had direct vanaf het begin waardering voor het plan. Wij investeren heel bewust niet in kleine studentenkamers, maar in huisvesting voor het hogere segment. Daarbij maken we van iets ouds iets moois. Daar heeft ook de gemeente baat bij.’
De welstandscommissie adviseert slechts één aanpassing te doen op het initiële plan. Rob: ‘Liever hadden we negen woningen gerealiseerd. Zolang de kwaliteit van de woningen behouden blijft, zijn meer eenheden economisch gezien altijd beter. Dat werden er uiteindelijk zeven. De gemeente vond dat meer buitenruimte voor een betere leefbaarheid zorgde.’ Ook wilde Calculus in eerste instantie een glazen dak op de oude constructie of de spanten in het zicht laten, zodat de originele schil zichtbaar bleef. ‘Maar een glazen dak zou wellicht tot een raar binnenklimaat leiden en de spanten bleken niet bestand tegen het buitenklimaat.’ Calculus besluit de oude buitenmuren in het zicht te laten en de contouren van het oude dak terug te laten komen in de nieuwe woningen.
‘Een pand als deze zouden we niet zo snel in een andere stad kopen, omdat we totaal niet weten wat de betreffende gemeente ermee wil. Als een plan een kans van slagen wil hebben, moet je iets maken wat wenselijk is vanuit de gemeente en een goed rendement oplevert voor jezelf.’
Oplevering
Het object wordt in januari 2018 gekocht, de bouw start in maart 2019 en in november 2019 is de oplevering. Aanpassingen op het initiële plan zijn er nauwelijks. Het werkproces verliep zeer soepel, tegenslagen waren er nauwelijks. Hoe kan dit? ‘Omdat er weinig externe partijen betrokken zijn’, vertelt Rob. ‘De enige externen waren onze financier, de gemeente en de installateur. Voor de rest hebben we van ontwerp tot oplevering alles zelf gedaan. Bij elk project houden we heel bewust zo veel mogelijk in eigen hand. Daardoor kunnen we snel schakelen.’
Alles intern
Calculus Vastgoed BV is een geoliede machine. Onder de Calculus Groep vallen aannemer Noorderring, beleggingsmakelaar Allooy, ontwerpbureau Decide en Bed’r Apartments, die de woningen voor een vaste prijs van Calculus huurt. ‘Als je met allemaal externe partijen werkt, levert dat ruis op. En ruis kost over het algemeen geld en tijd. We gaan vanaf het begin al multidisciplinair om tafel. Nog voor de bouw start, weten we al waar de meubels komen te staan. Daarmee voorkomen we wijzigingen en dus vertraging tijdens de bouw. Als de aannemer ons belt, dan is het al omdat er tijdens het slopen iets naar boven komt wat we niet hadden kunnen voorzien.’
Verhuur
Verwacht wordt dat alle woningen binnen korte tijd tegen een prijs van €1200,- per maand zijn verhuurd. ‘Dat is een full-service prijs’, legt Rob uit. Vanwege de doelgroep zijn de appartementen volledig ingericht. Het is plug en play.’ De woningen worden op dit moment aangeboden via Pararius en op bedrapartments.com. Dat gebeurde eerst met foto’s van de buitenkant, maar met nieuwe inzichten werd dat aangepast naar foto’s van de binnenkant. ‘Ook al ziet de buitenkant er fantastisch uit, huurders verwachten dit niet in Groningen. We kregen het idee dat ze onze advertentie voor een nepadvertentie aanzagen. Daarom hebben we nu foto’s gepubliceerd van de binnenkant. Dat loopt harder. Des te groter de verrassing als ze komen bezichtigen.’
