Is het transformeren van vastgoed duurzamer dan nieuwbouw? | RNHB

Is het transformeren van vastgoed per definitie duurzamer dan nieuwbouw?

   10 min. leestijd

Voor kantoren geldt dat deze vanaf 2023 een minimaal energielabel C moeten hebben. De doelstellingen voor 2030 zijn zelfs nog ambitieuzer. Niet alleen het klimaatakkoord zet vastgoedbeleggers aan tot actie, ook hun belangrijkste kapitaal – huurders en gebruikers – stellen steeds vaker hoge eisen op het gebied van duurzaamheid en comfort. Wat is in dat geval interessanter? Investeren in nieuwbouw of het transformeren en verder verduurzamen van de huidige portefeuille?

RNHB zocht het uit met Tim Habraken, director sustainability bij CBRE, Andy van den Dobbelsteen, hoogleraar Climate Design & Sustainability aan de TU Delft en Puk van Meegeren, Programmamanager Energie in Huis & Mobiliteit bij Milieu Centraal. 

 

Het woningtekort is nijpend. Kantoren voldoen lang niet allemaal aan de eisen van deze tijd. In sommige Nederlandse binnensteden loopt de leegstand op. Kansen zien in een markt vol uitdagingen, betekent soepel omgaan met marktontwikkelingen. Maar ook: durven inzien dat ontwikkelingen zoals duurzaamheid een andere risicoklassificatie krijgen.
“Positieve effecten op mens en milieu zijn heel goed te koppelen aan economische belangen”, meent Tim Habraken. “Dat brengt de hele markt in beweging. Je kapitaal bestaat uit mensen: medewerkers of huurders. Alles wat eraan bijdraagt om hun wensen en eisen centraal te stellen, helpt je om je belegging op lange termijn minder risicovol te maken. In de war on talent is een duurzame, comfortabele en gezonde werkplek cruciaal.” 
 

Nieuwbouw niet per definitie duurzamer dan transformatie

Nieuwbouw speelt al een onmiskenbare rol in duurzaam vastgoed. Voor alles wat nieuw wordt gebouwd, of het nou woningen of distributiecentra zijn, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2021 moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Hoewel dit de indruk wekt dat A labels en andere certificeringen alleen bij nieuwe gebouwen worden behaald, stelt hoogleraar Andy van den Dobbelsteen dat ontwikkelaars en beleggers het belang van transformatie niet moeten onderschatten. “Nieuw bouwen levert gemiddeld 30 procent meer CO2-uitstoot op dan een oud gebouw renoveren naar (bijna) nul energie. Momenteel kunnen we ongeveer 1 procent aan voorraad toevoegen aan de markt. Als we dat goed doen, is die nieuwbouw super duurzaam. Met dit tempo zal 90 procent van de voorraad in 2030 dan hetzelfde zijn aan wat er nu al staat. We moeten dus simpelweg iets aan die bestaande voorraad doen, die heeft natuurlijk ook een hoger energiegebruik. Daar staat tegenover dat bestaand vastgoed al gebouwd is en dus heel veel milieubelasting voorkomt ten opzichte van nieuwbouw. Een gebouw moet wel vreselijk slecht zijn in energiegebruik, wil het gunstiger zijn om het te slopen en er iets duurzaams voor terug te zetten. We moeten daarom altijd serieus overwegen of én hoe we een bestaand pand kunnen renoveren of transformeren voordat we gaan nieuwbouwen.” 

'Op bestaande voorraad valt veel te halen'

Puk van Meegeren, programmamanager bij Milieu Centraal, adviseert woningeigenaren bij het verduurzamen van hun woning. “In Nederland staan 8 miljoen woningen. Jaarlijks komen daar slechts 80.000 nieuwe woningen bij. Of een woning goed geïsoleerd is, wordt uitgedrukt in de standaard voor warmteverlies. De energielabels. Het is aannemelijk dat woningen met een label A of B goed geïsoleerd zijn. Slechts 1 op 3 woningen heeft echter een label B of beter. In de bouwjaarklasse jaren ‘30-60 is dat aantal nog maar een kwart.  Het aandeel labels E, F en G, is bij particuliere verhuur zelfs 40 procent, tegenover 18 procent van de eigen woningen. Het is dus juist de uitdaging om de bestaande voorraad te verduurzamen.” 
 

Slopen vaak kapitaalvernietiging

Ook Tim Habraken is het ermee eens dat er vooral bij de bestaande voorraad veel te behalen valt. “De basis zijn de ambities uit het klimaatakkoord. In 2050 moet vastgoed energieneutraal zijn. 85 procent van de gebouwen die we dan hebben, staat er nu al. Dat betekent: aan de slag met de huidige voorraad, anders redden we het niet. Slopen en iets nieuws opbouwen, is vaak kapitaalvernietiging, ook op het gebied van milieukosten. Vooral als je beseft hoeveel CO2 en water er überhaupt nodig is voor de bouw. Het strippen van een gebouw en dat voorzien van een nieuwe gevel of nieuwe klimaatinstallaties, heeft veel minder impact.” 

 

“We zien ook een enorme drive in de markt ontstaan. We kunnen
bijna niet meer anders." - Tim Habraken, director Sustainability, CBRE.

 

Minder ver dan we denken

Volgens Habraken zijn we lang niet zover als we allemaal denken. Ook niet als het om de groep gebouwen gaat die als eerste duurzaam dienen te worden: de kantoren “De A-locaties gaan redelijk goed. Tegelijkertijd is er in Nederland maar een handjevol gebouwen dat voldoet aan de eisen die het klimaatakkoord stelt en dus Paris Proof zijn.  De ambities die er voor 2030 liggen - al is het alleen een label A voor kantoren – strookt niet met het percentage dat daar niet aan voldoet: maar liefst 70 procent.  Voor woningen geldt dat er tot 2030 jaarlijks 211.000 verduurzaamd moeten worden om te voldoen. Dat is echt nog een enorme stap.  

 

Het is de vraag hoe we sneller en slimmer kunnen zijn

Is het onhaalbaar? Ja en nee, stelt Habraken. “We zien een enorme drive in de markt ontstaan: we kunnen bijna niet meer anders. Het is niet de vraag óf we het gaan redden, maar waar we sneller en slimmer kunnen zijn. Koplopers hebben de weg al geplaveid, waardoor het speelveld verandert. Je concurrentie loopt voor. Achterblijvers worden daardoor in zekere zin gedwongen. Ook heeft regelgeving effect. Alles bij elkaar zorgt dat voor een ander bewustzijn in de markt. Inmiddels zijn er zelfs al veel positieve succesverhalen over de waarde na renovatie en het verkorten van de leegstandtijd. Bovendien is geld in verhouding goedkoop, terwijl er weinig hoogwaardige producten op de markt komen. Die combinatie zorgt ervoor dat de kapitaalstromen richting het verbeteren van de huidige portefeuille gaat.”  

Stapsgewijs of in één keer verduurzamen bij een transformatie


Bij nieuwbouw worden duurzame toepassingen standaard meegenomen. Is het bij bestaande bouw haalbaar om in één keer van label F naar label A te gaan? Volgens de experts is het vooral zoeken naar het juiste moment. “Verduurzamen kan in één keer, tijdens een ingrijpende transformatie, of stap voor stap”, vertelt Puk van Meegeren. “Je ziet vaak dat een heel appartementencomplex of blok huizen in één keer goed aangepakt wordt. Maar praktisch gezien telt elke stap. Voor kleine beleggers die nog niet van plan zijn te verbouwen, is het energiezuinig maken van de woning een stuk haalbaarder dankzij goede vloer-, muur- glas- en dakisolatie. Alleen hierdoor ga je al driekwart terug in je warmtevraag in vergelijking tot een woning zonder isolatie.” 

 

Financiële haalbaarheid

Ook vanuit financiële haalbaarheid is het handig om te kijken naar de natuurlijke momenten waarop een belegger gaat verduurzamen. “Je wilt geen enorme afschrijving op allerlei installaties”, aldus Habraken. “Je kunt binnen een jaar het hele gebouw strippen en opnieuw opbouwen. Of zeggen: we weten dat over 5 jaar de verlichting is afgeschreven, dan investeren we in led. Daarna pakken we de luchtkwaliteit aan. Daarmee wordt de balans tussen de economische haalbaarheid en de duurzame ambities veel beter dan wanneer je alles in één keer wilt doen. Ga er niet meteen van uit dat je alles goed doet, maar bouw stapsgewijs op. Als je kijkt naar de producten in een supermarkt, weet je ook niet altijd wat de meest duurzame keuze is. Er bestaan veel verschillende certificeringen en keurmerken. Je moet ergens beginnen. Datzelfde geldt voor beleggers.” 

 

Stapsgewijs traject

Als director sustainability bij CBRE was Habraken behoorlijk nauw betrokken bij de kantoren- en hotelportefeuille van Bouwinvest. “Met hen zijn we zo’n stapsgewijs traject ingegaan Daarbij werd gekeken naar hoe alle aspecten binnen een bepaalde tijd werden uitgezet, gekoppeld aan de gebouwen die ze nu hebben en toekomstige renovaties of acquisities. Dat heeft een prachtige toolbox opgeleverd, die we keer op keer kunnen inzetten.” 

 

Repetitiebouw versus maatwerk

Andy van den Dobbelsteen stipt aan dat repetitiebouw zoals portiekflats, gallerijflats en rijtjeshuizen relatief gemakkelijk te renoveren zijn. “Zeker als bouwkundige en installatietechnische ingrepen geprefabriceerd kunnen worden in een fabriek. Daartegenover heb je monumenten en andere lastig te renoveren gebouwen, waaronder hoogbouw. Dat is maatwerk, benadrukt de hoogleraar Climate Design & Sustainability. “Maar ook daar kan veel worden bereikt. Dat bewijzen de inzendingen en prijswinnaars van de Gulden Feniks wel. 

Overigens moet uiteindelijk de hele gebouwde omgeving in 2050 energieneutraal zijn, niet elk afzonderlijk gebouw. Nieuwbouw zou oudbouw bij dat transformatieproces kunnen helpen, maar met de BENG-norm gebeurt dat nog niet. Over de hele breedte zijn wel telkens een heel klein beetje beter gaan bouwen, maar de duurzame supervoorbeelden zijn nog klein in aantal.” 

Case study | Schipper Bosch

Een ontwikkelaar en belegger die in 2020 de Gulden Feniks won voor de gebiedstransformatie van de Nieuwe Stad in Amersfoort: Schipper Bosch herkent de potentie van gebouwen en gebieden en geeft ze een nieuwe functie, met respect voor de historie en architectuur. "De beste manier om iets te behouden is immers om het nieuw leven in te blazen."

In gesprek met Peter Enkelaar, projectontwikkelaar bij Schipper Bosch, over de transformatie van het markante Nefkens gebouw in Amersfoort.  

Nefkens gebouw van Schipper Bosch.
Architect: De Kort van Schaik.
Bouw: Karbouw

En het rendement? 

Beleggers zullen zich afvragen hoe snel duurzame investeringen in bestaande bouw zichzelf terugverdienen. Uiteindelijk speelt naast de duurzaamheidseis ook de rendementseis. “Probeer vooral naar de lange termijn te kijken”, adviseert Puk van Meegeren. Eerder onderzoek vanuit de Universiteit van Tilburg (Brounen) toont aan dat er een correlatie is tussen de waarde van een woning en een energielabel. Woningen met een slecht label verkopen minder snel. In een overspannen woningmarkt worden die effecten weliswaar minder. “Niet alles verdient zich extra snel terug. Deels heeft verduurzamen dus ook met een mindset te maken: wees tevreden met een bepaald rendement op de korte termijn, als je vastgoedbelegging wel duurzaam is.” 

Tim Habraken bevestigt dat beeld. “In de praktijk zien we gewoon echt dat het duurzaam transformeren van je vastgoed een positieve impact heeft op je rendement. We zien het bijvoorbeeld in de groeiende adaptatie van portfeuillebrede duurzaamheidsstrategieën om risico’s te mitigeren, of bij transacties: duurzame gebouwen kennen meer potentiele kopers. Concurrentie drijft de prijs op. Zo kan verduurzamen zich ook met een korte-termijnstrategie terugbetalen.” 

Bereidheid duurzame transformatie neemt toe 

Verduurzamen. Zeggen is één, doen is twee. Het vergt toch een bepaalde bereidheid. “Inmiddels is die groep best groot”, meent van Meegeren. “Eén op de drie Nederlanders wil duurzamer leven en heeft belangstelling voor een betere woningisolatie.  De voordelen worden zeker gezien, maar de drempels zijn er ook. Uit onderzoek weten we dat mensen niet zo goed weten waar ze moeten beginnen. Er is geen inzicht in wat niet of matig geïsoleerd is. Milieu Centraal adviseert daarom om de isolatie van het pand goed in kaart te brengen en te beginnen bij de onderdelen die nog helemaal niet zijn geïsoleerd. Daar zijn de voordelen van meer wooncomfort en lagere energiekosten het grootst. Matige isolatie zou je kunnen verbeteren op momenten van onderhoud en renovatie.” 

 

Circulair wordt net zo belangrijk

Habraken voegt daaraan toe dat het op een aantal locaties – zeker voor commercieel vastgoed - ondenkbaar is om niet duurzaam te zijn. “Kijk naar stationsgebieden. Je kunt daar geen nieuw gebouw ontwikkelen en net binnen de lijntjes van de regelgeving kleuren. Of het nou gaat om herontwikkeling, transformatie of nieuwbouw: we moeten wel af van het idee dat een gebouw wat we nu maken er voor 50 jaar staat. Dat betekent dat we nu dus ook al moeten nadenken over hoe we dat gebouw later zo goed mogelijk afbreken, slopen of deels renoveren. Circulariteit zal naast energieprestatie dus net zo belangrijk worden. ” 

 

Technieken en bouwkundige oplossingen

“Ongetwijfeld komen er altijd betere oplossingen bij, zoals elk jaar ook beter computers en mobiele telefoons op de markt komen”, besluit van den Dobbelsteen. “Kopen we daarom geen computers of mobieltjes? Nee. En toch zegt men bij duurzame oplossingen altijd: maar over een paar jaar hebben we betere technieken, systemen en materialen. We hebben op dit moment alle technieken en bouwkundige oplossingen voorhanden waarmee we de gebouwde omgeving kunnen verduurzamen. Daarmee moeten we gewoon aan de slag. In de dertig jaar tot 2050 zullen vast nog betere oplossingen worden bedacht, die kunnen worden toegepast bij de projecten van dan. “ 

 

Positief toekomstbeeld

Tim Habraken schetst voor nu een positief toekomstbeeld. “Verduurzamen begint in de vastgoedmarkt inmiddels al topsport te worden. Wie wordt als eerste energieneutraal? Zelfs aan het begin van de coronacrisis dachten we dat de focus niet op duurzaamheid zou blijven liggen, maar op economisch overleven. Uiteindelijk zagen we precies het tegenovergestelde gebeuren. Elke belegger die we spraken zei hetzelfde. “Ik kan niet denken over toekomstbestendig vastgoed en doen alsof duurzaamheid niet bestaat. Laten we een langetermijndoel nou niet in de weg zitten door een kortetermijn crisis.” 

           Michiel Oly  

Uw vastgoed transformeren en verduurzamen?

Maak het mogelijk met een financiering van RNHB. Bespreek vrijblijvend wat wij voor u kunnen betekenen.  Neem contact op met onze financieringsspecialist transformaties & verduurzamen.

Neem contact op