Waarom is investeren in woonruimte tot 75m2 in Nijmegen interessanter dan in Amersfoort?

Waarom is investeren in woonruimte tot 75m2 in Nijmegen interessanter dan in Amersfoort?

   10 min. leestijd

Amersfoort en Nijmegen kampen beide met een groot tekort aan betaalbare en goede huurwoningen, maar waar zitten nou echt investeringskansen? Een blik op twee steden waar de woningmarkt overkookt, maar waar de nood compleet afhankelijk is van de oververtegenwoordigde bevolking en het type woning.

De gemeente Amersfoort windt er in haar Deltaplan Woonopgave Amersfoort geen doekjes omheen: er zijn meer woningen in het middensegment nodig voor middeninkomens huurwoningen tot 1.000 euro per maand. ‘Door de grote prijsstijgingen in de vrije sector dreigt voor middeninkomens een betaalbare, passende woning in Amersfoort onbereikbaar te worden, vooral voor de laagste middeninkomens. De huidige woningtekorten voor beide doelgroepen zijn inmiddels zo groot, dat we niet kunnen verwachten dat er voor iedereen op korte termijn voldoende kan worden gebouwd, vooral niet met de huidige bouwkosten.’

Op de Amersfoortse woningmarkt staan gezinnen zwaar onder druk. Veertig procent van de huishoudens in de stad bestaat uit gezinnen, wat neerkomt op zestig procent van het totale inwoneraantal. Naar verluid zou Amersfoort zelfs de jongste stad van Nederland zijn gezien het hoge aandeel kinderen.

De snelst groeiende stad

Zeventig kilometer ten zuidoosten van Amersfoort ligt Nijmegen. Met de HAN, de Radboud Universiteit en het universitair medisch centrum een echte studentenstad waar, niet geheel onverwacht, de nieuwe aanwas van (buitenlandse) studenten groot is. Dat heeft volgens wethouder Harriët Tiemans vooral te maken het groeiende aanbod aan opleidingen in de stad, laat zij in een interview met KRO NCRV Pointer weten. Niet alleen studenten, ook young professionals die na hun studie blijven plakken, vestigen zich er graag. Onder andere vanwege het gezellige karakter, maar ook omdat Nijmegen samen met Ede en Arnhem een economische regio vormt waarin Food, Health en Energy belangrijke magneten zijn die bedrijven en dus mensen aantrekken.

Tussen 2008 en 2018 was Nijmegen, samen met Arnhem, de snelst groeiende stad van Nederland. Nu al blijkt 64% van alle huishoudens aangewezen op de sociale (<€737) - of middenhuur (€738 tot €900 per maand). In de periode tot 2030 zal het inwoneraantal er naar verwachting toenemen met nog eens 8,4% en 10,8%. De provincie Gelderland stelt in haar Woonakkoord Oost-Nederland dat het woningtekort er in 2040 zelfs dubbel zo groot is als in Amsterdam: verreweg het hoogste van het land.

350 zoekers voor 15 woningen

‘Alleen al in het tweede kwartaal van 2020 waren 350 mensen in Nijmegen op zoek naar een woning tussen de 50m2 en 75m2’, verklaart Frank Verwoerd, werkzaam als head of research bij vastgoedadviseur Colliers. ‘Die klasse, waarin studenten en starters voornamelijk zoeken, wordt in Nijmegen gekenmerkt door een ernstig tekort. Het aanbod van woningen dat aan deze zoekopdracht voldeed, was vijftien. Vier van de honderd woningzoekenden zijn er dus daadwerkelijk in geslaagd om een woning te vinden.’

De situatie in Nijmegen is volgens Verwoerd uitzonderlijk: in andere steden slagen 15 tot 25 op de honderd woningzoekenden. ‘Het aandeel jonge mensen dat door bijvoorbeeld een studieschuld niet vermogend genoeg is om direct een stap naar de koopwoningmarkt te maken, is hier relatief groot. Nijmegen telt grotendeels woningzoekenden in de leeftijd van 18 tot 29 jaar. Deze groep is (langer) afhankelijk van de huurwoningmarkt, mede omdat de overheid tussen 2008 en 2013 de financieringsmogelijkheden heeft beperkt. Dit komt meer door de sterk gedaalde rente, de toegenomen vraag en de concurrentie van starters met buy to let kopers (particuliere beleggers). Hierdoor zijn de prijzen harder gestegen dan de inkomens van deze groep. Nu wordt dat de laatste jaren wel verruimd, maar in vergelijking met de woningprijzen ontstaat er voor deze groep opnieuw een gat.’

Woningvoorraad en tekort in gemeente Nijmegen 2019 vs. 2030

  Bevolking Huishoudens Woningvoorraad Tekort
2019 425.000 205.000 202.000 11.000
2030 439.000 220.000 189.000 14.000

Bron: Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt. ABF Research 20 mei 2019, in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken.

Meer wonen op de campus

Een ander probleem dat Nijmegen ondervindt: de bestaande voorraad sluit slechts voor vijftig procent van de woningzoekenden aan op hun wensen. De landelijke monitor studentenhuisvesting spreekt bijvoorbeeld van een overschot van ruim 1500 studentenkamers in de Waalstad, terwijl het tekort aan zelfstandige wooneenheden even groot is. Verwoerd: ‘de oude studentenwoning waarin alles wordt gedeeld, vermindert in populariteit. Nagenoeg alle studenten die op zichzelf gaan wonen, geven de voorkeur aan een kamer met eigen keuken. Iets meer luxe dus, zelfs als dat betekent dat zij op de campus moeten wonen. Overgevlogen uit Amerika, wint wonen op de campus zelfs aan populariteit. Het is een plek waar steeds vaker eigen voorzieningen en dus gezelligheid wordt gecreëerd, zoals je nu ook op de Diemer Campus ziet ontstaan. Daar is al jaren sprake van een wachtlijst.’

Mismatch tussen vraag en aanbod

Bij studentenvakbond AKKU in Nijmegen wordt dat beeld bevestigd: veel mensen zitten in een kamer met gedeelde voorzieningen, maar zijn op zoek naar een zelfstandige woning waar zij als starter nog kunnen blijven zitten, vertelt Sandro Stevens eveneens in een interview met Pointer. ‘Op die manier kan de doorstroom worden verbeterd.’

Amersfoort ondervindt hetzelfde probleem, maar dan voor een andere categorie woningzoekenden. ‘Krijg je kinderen of verdien je goed en verkies je meer ruimte boven locatie, dan is een trek uit de stad een logische gedachte’, verklaart Verwoerd. Nu Utrecht en Amsterdam te overspannen raken, zien we veel jonge gezinnen naar Amersfoort verhuizen. Dat verschil in demografie, vergt wel een ander type woningproduct dan Nijmegen. We zien hier de vraag naar woningen van 100m2 tot 150m2 toenemen.

Wachttijd van dertien jaar

Vooral jonge gezinnen en middeninkomen gezinnen die op de vrije sector zijn aangewezen, zitten door het tekort aan eengezinswoningen in de knel, stelt de gemeente Amersfoort. En ook binnen de sociale huur komt de doorstroming niet echt op gang. Relatief veel oudere en kleine huishoudens blijven zitten, waardoor de wachttijd is opgelopen tot 12,9 jaar. ‘Voor eengezinswoningen gaan we uit van een behoefte van minimaal 6.000 extra eengezinswoningen tot 2030. Amersfoort heeft nu ongeveer 3.000 nieuwbouw eengezinswoningen gepland. Ook zijn er de afgelopen jaren veel plannen gemaakt voor de transformatie van kantoren naar woningen. Een deel is al gerealiseerd en de komende jaren zullen nog vele plannen gerealiseerd worden, zoals bijvoorbeeld op De Hoef West. Transformeren blijkt echter meestal geschikt voor de realisatie van appartementen. Langs Eem en Spoor daarentegen, is bijvoorbeeld een gebied waar meer mogelijkheden liggen. Daar staat nu nog veel oude industrie, maar er zijn plannen voor herontwikkeling, met een combinatie van functies als wonen, leren en recreëren.’

De gemeente Nijmegen komt naast nieuwbouw, eveneens met kansen voor beleggers om de doorstroom op de lokale woningmarkt op gang te brengen. Wethouder Harriët Tiemens geeft in eerder genoemd interview aan dat de gemeente de parkeereisen bijvoorbeeld heeft versoepeld bij grote panden als eigenaren deze willen ombouwen tot goedkopere, zelfstandige woningen.

Wachttijd van dertien jaar

In haar woningmarktrapportage Q2 2020 stelt MVGM dat zich een stabilisatie van de huurprijzen op de huurwoningmarkt voordoet. ‘De top van betaalbaarheid lijkt bereikt en de huurprijsgroei is er in veel gebieden wel uit. Mede door de coronacrisis zal de inkomensgroei ook achterblijven’, licht Thijs Guinee, head of research bij MVGM toe. ‘Dat geldt over het algemeen ook voor Amersfoort en Nijmegen. Toch is er een nuance. We zien geen dalende huurprijzen. Mits de koopprijs dus niet veel harder stijgt dan de huurprijs en de druk op appartementen in Nijmegen blijft, blijft het rendement hoogstwaarschijnlijk ook aantrekkelijk. Een deel van de woningzoekenden zien we weliswaar naar Cuijk of Den Bosch verhuizen: uiteindelijk verkiezen jongeren locatie boven alles.’

Waar Nijmegen een opzichzelfstaande stad, is Amersfoort meer afhankelijk van de conjunctuur in Utrecht. Als Utrecht overspannen is, trekken mensen naar Amersfoort. Het rendement in Amersfoort wordt daardoor ook interessanter dan in Utrecht. Maar als Utrecht de huisvesting weer kan faciliteren, heeft dat wel effect op Amersfoort, verwacht Guinee. Desondanks lijkt dat risico vooralsnog beperkt. ‘Een goed bereikbare locatie in Amersfoort is voor velen alsnog aantrekkelijker dan een locatie ver buiten de ring in Utrecht. Zolang wij bovendien geen last hebben van leegstandcijfers op de woningmarkt – zoals in Frankrijk wel het geval – is het risicoprofiel ook hier laag.’

Delen wordt het nieuwe bezitten

Eveneens interessant is het om te kijken naar hoe de wensen per niche zich verder gaan ontwikkelen. Verwoerd: ‘Wat je onder de nieuwe generatie starters bijvoorbeeld steeds meer ziet zijn flexibele vormen van huren. Vergelijk het met een Netflix abonnementsvorm of het delen van een auto: delen wordt het nieuwe bezitten. Denk aan collectieve woonvormen zoals co-housing en friends woningen waarbij de gemeenschappelijke voorzieningen en de stofzuiger worden gedeeld. Daar kun je in je concepten voor wonen rekening mee houden. Heel simpel: als het delen van auto’s groter wordt onder deze generatie, heb je bijvoorbeeld aanzienlijk minder parkeerplaatsen nodig. Ontwikkelaars spelen daar goed op in. Weet ook: de starters van nu zijn gezinnen van over 10 jaar. Zij nemen die vraagbehoefte wel degelijk mee naar de toekomst.’

Hoe kan er ‘opeens’ zo’n groot tekort zijn?

Immigratie zorgt er grotendeels voor dat het CBS er met haar bevolkingsgroeiprognose faliekant naast zat. Dat merkt hoogleraar woningmarktbeleid op in een interview met nieuwsplatform De Correspondent. De arbeidsmarkt wordt door de vergrijzing steeds krapper, waardoor er meer arbeidskrachten uit het buitenland bijkomen. Denk niet alleen aan de tuinbouw, maar bijvoorbeeld ook aan grote bedrijven als ASML. Ook het instorten van de woningbouwproductie draagt bij aan het tekort. ‘Dat was in de crisis was niet op peil te houden’, meent Frank Verwoerd.

‘Rekenmodellen kwamen niet positief uit, waardoor gemeentes vier jaar lang een afwachtende houding aanhielden. Dat tekort valt nu niet meer terug te werken. Bovendien wees minister Blok destijds restricties aan woningcorporaties toe, die alleen nog maar voor primaire doelgroepen mochten ontwikkelen. Startende middeninkomens vielen daardoor tussen wal en schip. Dat zorgde voor een verschuiving naar een andere deelmarkt, die niet groot genoeg was. Gelukkig dragen steeds meer ontwikkelaars, institutionele en particuliere beleggers hun steentje bij.’

 

Zelf meer waarde creëren?

Rendabel investeren vraagt om geloof in wat er allemaal wél mogelijk is. Wij vertellen u graag hoe onze financiering kan bijdragen aan uw doelstelling om meer waarde te creëren.

 

  Maken wij uw investering mogelijk? 

Ook honderd procent focus op vastgoed?

Exclusieve updates, automatisch in uw mailbox

Als u zich aanmeldt voor onze nieuwsbrief, ontvangt u ieder kwartaal een update over de markten waarin wij financieren, onze visie hierop  en de laatste rente-updates.

 Blogs over investeren in vastgoed

 Rente-updates

 Markt-updates

 

Meld u aan   

 

RNHB biedt alleen financiering. We geven geen advies en bemiddelen niet tussen partijen. Laat u daarom goed informeren door een adviseur voordat u een financiering afsluit.