MEDE MOGELIJK GEMAAKT

Prevenda B.V. uit Oss

In mede mogelijk gemaakt introduceert RNHB een vastgoedinvesteerder die kansen ziet in wat nog niet bestaat.

Een locatie die ver buiten de stadsring ligt bijvoorbeeld, of een object waar iedereen aan voorbij loopt. Wat bewoog hen om dit te doen? Dit keer: Prevenda BV uit Oss die groeide door woningen onder de marktwaarde aan te kopen. 

Wie, wat, waar

‘Wij zijn juist gegroeid in een heel moeilijke markt, waarbij vastgoed heel slecht werd verkocht’

Wie: Ron Ruijs (rechts) en Angelo van Schaijk (links)

Wat: Mede-eigenaren Prevenda BV

Waar: Oss

Financierden via RNHB: 45 woningen en appartementen voor de verhuur

 

 

De groei van Prevenda

Het is 2012. De economische crisis doet haar intrede en Prevenda bestaat precies een half jaar. Dan is de BV nog enkel gericht op leegstandsbeheer. Oude school- en overheidsgebouwen worden tijdelijk in bruikleen gegeven, in afwachting van de sloop of transformatie. Acht jaar later beheren Ron en Angelo meer dan alleen leegstaande panden voor hun opdrachtgevers: hun vastgoedportefeuille bestaat inmiddels uit 45 buy-to-let woningen, waarvan elk object (ruim) onder de marktwaarde wordt aangekocht.

‘We begonnen met tijdelijke verhuur in het kader van de leegstandswet’, begint Angelo. Dat was in 2012 een hot issue: in de crisistijd raakten mensen hun woning aan de straatstenen niet kwijt. Woningeigenaren hadden dubbele lasten, waardoor ze onder water kwamen te staan. We besloten de grootbanken te benaderen en wisten bijna allen ervan te overtuigen dat we hen met onze activiteiten een oplossing konden bieden. Voor bijvoorbeeld ING en SNS werden we zelfs preffered supplier. Destijds waren banken wel geneigd om hun medewerking te verlenen aan tijdelijke verhuur, mits het gebeurde volgens strenge protocollen. Daar hebben wij ons aan geconformeerd. We tuigden een eigen verhuurafdeling op, waarmee we de woningeigenaar die het pand wilde verhuren, compleet ontzorgden: wij regelden de screening van huurders, de contracten, de betalingen en zorgden ervoor dat de woningen op verhuursites kwamen. Tevens leverden wij het technische beheer en de periodieke pandcontrole’

Terug naar het begin

Prevenda vindt haar oorsprong in België, waar Angelo in 2011 een kantoor opent om het begrip leegstandbeheer te introduceren. Een half jaar later, met de komst van de crisis, blijkt deze markt ook booming in Nederland. Angelo ontmoet Ron in 2012, die op dat moment eigenaar is van Vastgoed Auctions,  een online huizenveiling platform. Woningeigenaren kunnen hier hun huis veilen tegen de maximale marktwaarde, nog voordat de woning gedwongen moet worden verkocht. Beide betrekken een kantoor in Oss en besluiten hun krachten te bundelen. In mei 2012 is Prevenda Nederland een feit. Door de jaren heen heeft het bedrijf zich verder ontwikkeld, met als 3 pijlers verhuur, verkoop en beheer.

Business in balans

Twee jaar later, 2014. Ondanks de groei van Prevenda, zit het Ron en Angelo niet helemaal lekker dat hun business vooral is gericht op de korte termijn. Ron: ‘Het succes van de leegstandwet zou een keer ophouden. Kijk maar naar nu. De markt droogt op, huizen worden sneller verkocht en leegstaande panden worden sneller getransformeerd. We moesten wel voor nieuwe aanwas zorgen, een strategie bedenken die ons op de langtermijn ook zekerheid gaf.’

Dezelfde grootbanken als waarmee Prevenda op dat moment al zaken doet, komen met een aantrekkelijk aanbod. Er wordt Ron en Angelo gevraagd of ze het vastgoed dat ze beheren, wellicht zelf willen kopen. ‘In eerste instantie vroegen we ons af of dat wel een optie zou zijn. We hadden ons geprofileerd als een onafhankelijke partij. Tegelijkertijd was het een fantastische mogelijkheid: koopwoningen waren destijds enorm goedkoop, maar de huurmarkt was goed. Om belangenverstrengeling te voorkomen, lieten we de woningen extern taxeren, waarna wij een bod uitbrachten. Was het goed, dan kochten we het pand. Ondertussen hadden we ook een belang in een NVM makelaardij verworven, waardoor we ons konden richten op de verkoop. Langzaam maar zeker begonnen we zo onze portefeuille uit te bouwen en werden we een echte allround vastgoedonderneming, met alle disciplines in huis. Dat is met name fijn als je snel moet kunnen schakelen tussen koop, verkoop en verhuur.’

 

Vanwege het risicoprofiel werden alle objecten in een nieuwe BV gezet: Primmo. De koop werd aanbetaald met het geld dat bij Prevenda werd verdiend. Voor de rest van de koopsom werd  financiering aangevraagd. ‘Dat ging in het begin nog weleens moeizaam’, legt Angelo uit. ‘Dan hadden we in onze ogen een goede deal gesloten, maar bleek de woonplaats niet onder de G30 steden te vallen waar veel vastgoedfinanciers funden. Ook hadden we natuurlijk nog geen trackrecord opgebouwd. RNHB zag gelukkig kansen die wij ook zagen en hanteerde bovendien een LTV van 80 procent. Daarvoor kunnen we twee panden kopen, waar we bij een andere financier maar één pand kunnen kopen. Dat gaf ons mede de mogelijkheid om onze groei te realiseren.’

Elke woning een eigen verhaal

Bekend als een partij die woningen van particulieren opkoopt, nadat zij om welke reden dan ook van hun woning af willen, krijgt Prevenda het ene object na het andere aangeboden. Soms lopen Ron en Angelo letterlijk tegen een pand aan. ‘Ieder pand dat we kopen, heeft zo zijn eigen verhaal’, vertelt Ron. Soms een reddingsboei: een huis dat na een scheiding of het overlijden van ouders maar niet verkocht wordt. Soms opmerkelijk, of een anekdote waard. Zoals de woning in Oss, waar Ron en Angelo tijdens hun dagelijkse middagwandeling langs liepen. ‘De woning zag er zo verwilderd uit én moest wel leegstaan. We besloten een briefje in de brievenbus te stoppen. Maandenlang hoorden we niks, totdat er een handgeschreven kaart met postzegel erop binnenkwam. De woning was van een oud-docent, in de 80, die inmiddels in het verpleegtehuis zat. Hij wilde van zijn woning af, maar liet alle zakelijke beslissingen aan zijn zwager over. Ons eerste bod werd, in de exploderende markt van 2018, niet geaccepteerd. Nadat er weer een paar maanden waren verstreken, belde zijn zwager op. Het pand was zo gedateerd, dat blijkbaar niemand het wilde kopen. Ook stond het er vol met boeken. Wij hebben de woning aangekocht, met de belofte dat we op zoek zouden gaan naar een aantal, voor de man, waardevolle boeken. Die hebben we toen in het verpleegtehuis langsgebracht. Inmiddels is de woning verbouwd en echt een parel.’

De aankoop van een appartement in Amsterdam, toont eveneens aan hoe Prevenda’s portefeuille groeit door slim in te spelen op mensen die snel van hun woning af willen. 'De eigenaresse van dit appartement woonde in Spanje. Haar huurders zouden vertrekken. Omdat ze zelf in het buitenland zat, had ze geen zin in verkoopstress. Ze vroeg een bedrag onder de marktwaarde. De zittende huurders kregen de eerste kans om te kopen, maar moesten wel een onvoorwaardelijk bod doen. De huurders hebben hier geen gebruik van gemaakt. De vraagprijs voor het appartement van 120m2, met 5 kamers, op een mooie locatie nabij de Gaasperplas werd door Primmo betaald en afgenomen. De uiteindelijke taxatiewaarde lag fors hoger dan wat we ervoor hadden betaald. Het appartement was weliswaar wat uitgeleefd, maar we hadden genoeg marge om het mooi op te laten opknappen en het tegen een marktconforme prijs te verhuren.’

 

Opkopen onder de marktwaarde

Ron en Angelo weten nog altijd mensen te vinden die snel zekerheid nodig hebben en tevreden zijn met een bod dat overeenkomt met tussen de 90-95% van de marktwaarde. ‘Een groot deel van de mensen die hun woning onder de marktwaarde verkoopt, hebben niet het gevoel te verliezen. Allereerst zijn de woningen zijn door de jaren heen sowieso meer waard geworden, waardoor mensen best een iets lagere opbrengst willen accepteren om een nieuwe stap te kunnen maken en hun nieuwe droomwoning onvoorwaardelijke aan te kunnen kopen’

Het vastgoed dat Ron en Angelo kopen om te verhuren, ligt in een cirkel van maximaal een uur rijden van Leerdam. ‘Zo doen we naast Oss en Amsterdam, ook veel in Rotterdam, Vlaardingen en Schiedam. Enerzijds omdat we er als verhuurder dan makkelijk regelmatig naartoe kunnen, anderzijds is de ROI in Rotterdam vele malen beter dan bijvoorbeeld in Amsterdam. Zeker in de begintijd kochten we appartementen voor €60.000 euro die we voor €600 euro konden verhuren. Tot 2015 kochten we alle woningen sowieso onder de €100.000. Nu is de markt anders. Er is meer schaarste, meer overgewaardeerd vastgoed. Dat maakt het lastiger om scherp in te kopen. Waar we 2 jaar terug nog konden rekenen met verwachte groei, letten we nu echt scherp op rendement. Iedere week passen we de kaders aan waarop we inkopen. We moeten allebei echt honderd procent achter een pand staan, anders kopen we het gewoon niet. Ons voordeel is wel dat er altijd mensen blijven die van hun woning af willen, of die een woning willen huren. Of dat nou in een goede of slechte markt is. Bovendien staan we met onze sites en het leegstandbeheer vooraan in de rij als er mooie objecten vrijkomen. Kopen, verkopen, beheren en verhuren zal met onze activiteiten dus altijd in balans blijven.’

 

Vastgoedportefeuille Primmo (Prevenda) in cijfers

Aantal verhuurde objecten: 45

Totale WOZ waarde: € 6.764.000,-

Financiering RNHB: € 4.325.760

  

Heeft u naar aanleiding van dit artikel een vraag?

Neem dan contact op met focusopvastgoed@rnhb.nl.

Focus op vastgoed

Het belangrijkste nieuws, automatisch in uw mailbox?

Als u zich aanmeldt voor onze nieuwsbrief, ontvangt u ieder kwartaal een update met blogs over vastgoedinvesteringen, onze visie op de markt en de laatste rente-updates.

 Blogs over investeren in vastgoed

 Rente-updates

 Markt-updates

 

Meld u aan   

 

RNHB biedt alleen financiering. We geven geen advies en bemiddelen niet tussen partijen. Laat u daarom goed informeren door een adviseur voordat u een financiering afsluit.