De vlucht van e-commerce: een deepdive op logistiek vastgoed 

   7 min. leestijd

Wat bekend staat als de blauwe banaan, lijkt in de toekomst eerder de contouren aan te nemen van de afgepelde schil. Nieuwe logistieke hotspots als gevolg van de florerende e-commerce markt? Volgens Jordy Kleemans, head of research & consultancy bij Savills, kan een distributiecentrum (DC) in Lelystad ook een veelbelovende investering zijn.

Zaltbommel. De stad van 28.000 inwoners. Net zoveel vierkante meter telt het nieuwe sorteercentrum van DHL, dat langs de A2 in diezelfde plaats verrijst. Totale perceeloppervlakte? 90.000 m2. Kosten? 84 miljoen euro. Sorteercapaciteit? 40.000 pakketten per uur. UPS opende een super hub in Eindhoven, met een sorteercapaciteit van 29.000 per uur en uitbreidingsmogelijkheden tot 40.000 per uur. PostNL opende vorig jaar nog drie nieuwe sorteercentra. De pakketmarkt explodeert, kun je wel stellen. Naast de bezorgdiensten, investeren ook retailers volop in logistieke centra. Bol.com startte in 2019 met de bouw van een nieuw distributiecentrum in Waalwijk, Blokker past zijn distributiecentrum in Geldermalsen aan op omnichannelgebruik en woonwinkel Vida XL opent dit jaar een tweede XXL distributiecentrum in Venlo. 

Het totale beleggingsvolume in vastgoed vlakte vorig jaar - onder andere door de onzekerheid over de handelsoorlog én een tekort aan beschikbaar vastgoed - wereldwijd af met 5 procent, maar daar was op de logistieke markt nauwelijks iets van te merken, stelt ook UBS Asset Management. Momenteel wordt meer dan 70 procent van het logistieke vastgoed verhuurd, waar dat traditioneel rond de 50 procent lag. In Nederland stegen de huurprijzen per vierkante meter in de nieuwe logistieke hub Venlo-Venray zelfs met 15 procent. En die groei houdt, op de lange termijn bezien, nog wel even aan. ‘Dat maakt het extra interessant voor beleggers’, aldus Kleemans.  

E-commerce in Nederland 

Als belangrijkste drijfveer noemt Kleemans de gigantische vlucht van e-commerce. ‘Het aandeel internetgebruikers ligt in Nederland het hoogst van heel Europa. Maar liefst 95% heeft weleens online geshopt. Dat was tien jaar geleden nog wel anders.’ Hij voorziet dat die gigantische groei de komende jaren enigszins gaat afvlakken, maar e-commerce bezit alsnog enorm veel potentie. ‘Onze internetaankopen zijn nu vooral gericht op non-food: kleding, cosmetica, elektronica. Nog maar twaalf procent van alle uitgaven door Nederlandse consumenten vindt online plaats. Als je kijkt naar wat er in omringende landen gebeurt, voorzien we daar nog groei.'

 

De online bestedingen van Nederlandse consumenten kwamen in 2019 uit op € 25,8 miljard. Dat is een stijging van 7 procent ten opzichte van een jaar eerder. Tegelijkertijd werden er 258 miljoen online aankopen gedaan, een groei van 4 procent vergeleken met 2018. De groei in de online bestedingen wordt opnieuw aangewakkerd door de sterke stijging in online uitgaven binnen Food/Nearfood (+24%). 

- Thuiswinkel Markt Monitor (GfK) in opdracht van Thuiswinkel.org/ PostNL. 

 

Inge Demoed, programmamanager bij ShoppingTomorrow, het kennisnetwerk van Thuiswinkel.org, bevestigt Kleemans voorspelling. Het aandeel Nederlanders dat online boodschappen bij een supermarkt bestelt, ontwikkelt zich volgens haar van 4% in 2019 naar 13% in 2023. Als het aan de consumenten zelf ligt, zelfs naar 22%. Er zal dus meer en meer online worden besteld. Door corona versnelt deze trend alleen nog maar. Partijen als Picnic kunnen de vraag nauwelijks aan en schalen snel op.  

Het versterkende effect van de coronacrisis 

Nu Nederlanders sinds de coronacrisis zo veel mogelijk thuis blijven, proberen mensen die online bestellen nooit zagen zitten, het nu toch een keer. En dus zal de adoptie verder toenemen, zegt Kleemans. Ook zijn collega Niek Poppelaars, Co-head Logistics & Industrial bij Savills, beaamt: ‘Dit heeft een groot effect op de groei van e-commerce in Nederland, en op de supply chains van de grote supermarkten. Vorig jaar voorspelden we dat er in Europa de komende drie jaar 15 miljoen vierkante meter extra nodig zou zijn, enkel voor de toename van online aankopen. Waar Nederland onder andere omstandigheden wellicht nog een aantal jaar nodig zou hebben gehad om op gelijk niveau te komen met meer volwassen markten zoals het Verenigd Koninkrijk, leidt de enorme boost in e-commerce activiteit van nu waarschijnlijk tot een toenemende vraag naar logistieke ruimte op termijn. Daarnaast denk ik dat logistieke gebruikers door Covid-19 ook anders gaan kijken naar hun voorraden, wat wellicht zal leiden tot additionele vraag naar ruimte.’ 

Aangepast logistiek landschap 

Door het veranderende gedrag van consumenten, past het logistieke landschap zich hierop aan en ontstaan er nieuwe logistieke hotspots. 'Alles wat nu wordt besteld, moet op z’n minst morgen bij een afhaalpunt of thuis liggen. Dat, in combinatie met de groeispurt die e-commerce doormaakt, zorgt ervoor dat retailers voor nieuwe vraagstukken komen te staan: het versturen van pakketten moet sneller, efficiënter en beter. In Nederland heeft vandaag besteld, morgen in huis, sinds een aantal jaar al een landelijke dekking.'

Consultancybureau McKinsey schetst dat 25% van de B2C e-commerce orders in 2025 zelfs instant (binnen 2 uur) of nog dezelfde dag wordt geleverd. Kijk naar voorloper Amazon, die in de VS en UK actief is met Amazon Prime Now. Maar ook Hollands grootste e-commerce platform bol.com startte recentelijk met levering binnen 2 uur in Amsterdam. McKinsey stelt zelfs dat het gebied in Nederland waar Same Day Delivery wordt geboden, nu al groter is dan zij in eerste instantie hadden verwacht: ook in dorpen en kleine steden bieden retailers - vaak met lokale initiatieven - deze service aan. 

Sinds de e-commerce trein op volle toeren rijdt, worden de investeringsvolumes in logistiek vastgoed ook steeds groter. In 2010 maakte logistiek vastgoed nog 1 procent uit van het totale investeringsvolume, dat is in 2020 al toegenomen naar 13 procent. De aanvangsrendementen van logistiek liggen inmiddels in lijn met die van kantoren en winkels. Waar de scherpste BAR in 2010 rond de 7,5% lag, zien we nu het scherpste aanvangsrendement richting de 4% verschuiven. Dit bewijst dat logistiek een volwaardig alternatief voor investeringen in kantoren en residentieel vastgoed is geworden.

Toch moeten beleggers ook hier op zoek naar nieuwe investeringskansen. De toch al schaarse grond in de Randstad wordt volgens Kleemans alleen maar schaarser. ‘De plaatsen die van oudsher bekendstaan als logistieke hotspots (Tilburg en Utrecht), raken langzaam vol of zijn geschikt om bijvoorbeeld woningen en kantoorparken te realiseren. Daar komt de hele stikstofcrisis nog bij. Dat zet investeerders aan het denken over nieuwe strategische zetten.’  

Niet voor de hand liggende locaties 

Kleemans ziet allereerst kansen voor investeerders in nieuwe logistieke hotspots, zoals Berkel en Rodenrijs, Waddinxveen, Zuidplas, maar ook de omgeving van Lelystad, Overbetuwe en Purmerend zijn kanshebbers. Dit zijn regio’s waar in verhouding nog genoeg kavels beschikbaar zijn, waar het bruto aanvangsrendement nog interessant is én die toch goed bereikbaar zijn om binnen een uur aan de meeste consumenten te leveren. 'Niemand had tien jaar geleden durven denken dat Zalando dit jaar haar eerste XXL DC van 140.000 m2 in Bleiswijk zou openen. Ahold, Jumbo en Hoogvliet zitten er eveneens. Dit lijkt misschien een niet voor de hand liggende locatie, maar eerlijk gezegd is dat het, alle factoren in overweging genomen, juist wel.  Het is een strategische plek voor nationale distributie en de huurprijzen en rendementen trekken hier zelfs net zo hard mee.'  

Met die logistieke hotspots doelt Kleemans overigens niet alleen maar op nieuwbouw, al lijkt dat met de ‘verdozing’ van Nederland wel zo. Veel regio’s in wording maken van bestaande bouw ook een interessante investering. ‘Het hangt sterk af van het type distributie dat je gebruiker wil leveren’, benadrukt Kleemans. 'Het huidige distributiecentrum van HEMA voldoet ook nog steeds: je hoeft niet altijd nieuw en hightech te zijn. Toch moeten investeerders in hun achterhoofd houden dat de eisen van een logistieke huurder in deze tijd snel kunnen omslaan. Dan is het wel zo prettig dat je een scenario achter de hand hebt, je kunt upgraden, de hoogte óf de breedte in kunt gaan. Een pand wat nu in gebruik is, kan over 20 jaar verouderd zijn.' Dat benadrukt ook de CEO van bol.com in, Huub Vermeulen, in een interview met RTLZ: ‘e-commerce evolueert zodanig snel. Wil je voorop blijven lopen, dan moet je niet alleen zo snel mogelijk proberen te detecteren wat er gebeurt, maar dat ook meteen vertalen naar een grote oplossing.’ 

Wel blijft het volgens Kleemans in Nederland vooral bij logistieke agglomeraties en zal het niet snel de kant opgaan van urban logistics, zoals in Engeland wel het geval. De kelder van een voormalige Hudsons Bay volstaat prima als binnenstedelijke opslag, maar vanuit mobiliteitsoverwegingen is het geen tactische locatie: de infrastructuur is hier een stuk minder goed dan op een locatie langs een A-weg. Bovendien zijn de afstanden in Nederland dusdanig klein, dat je Groningen vanuit Lelystad binnen 1 uur bereikt. Op het moment dat je van de rand van Londen naar de binnenstad moet, ben je al anderhalf uur verder.' 

Toekomstperspectief 

Hoe logistiek vastgoed zich over pakweg tien jaar heeft ontwikkeld? ‘Wellicht zien we dan wel warehouses op het dak van een appartementencomplex of een DC van tien verdiepingen hoog’, lacht Kleemans. ‘Maar zonder gein: logistiek vastgoed is natuurlijk een ontzettend volwassen investeringsmarkt geworden, waar ontwikkelingen zich in razendsnel tempo opvolgen.’ In Antwerpen loopt momenteel al een test met een autonoom werkend micromagazijn in het stadscentrum, waar geen personeel aan te pas komt. ‘Wees dus goed voorbereid en verdiep je in kansen die misschien niet zo voor de hand liggen. Wij dachten tien jaar geleden ook dat het kansloos zou zijn om een XXL-distributiecentrum te openen in Bleiswijk. Het is letterlijk out of your comfortzone stappen, als de gebruikersmarkt daar om vraagt. Logistiek vastgoed in Nederland is de afgelopen tien jaar niet voor niks uitgegroeid tot een volwassen investeringsmarkt. ’ 

Heeft u naar aanleiding van dit artikel een vraag?

Neem dan contact op met focusopvastgoed@rnhb.nl.

Focus op vastgoed

Het belangrijkste nieuws, automatisch in uw mailbox?

Als u zich aanmeldt voor onze nieuwsbrief, ontvangt u ieder kwartaal een update met blogs over vastgoedinvesteringen, onze visie op de markt en de laatste rente-updates.

 Blogs over investeren in vastgoed

 Rente-updates

 Markt-updates

 

Meld u aan   

 

RNHB biedt alleen financiering. We geven geen advies en bemiddelen niet tussen partijen. Laat u daarom goed informeren door een adviseur voordat u een financiering afsluit.