Hoe moet een binnenstad er de komende jaren precies uit komen te zien?

   10 min. leestijd

Gevoelsmatig domineren leegstaande panden de centra van veel Nederlandse binnensteden. Betekent dat de ondergang van de binnenstad zoals we deze kennen of doen zich ook nieuwe kansen voor? Frank Verwoerd, head of research bij Colliers en Menno Overtoom, directeur Hoog Catharijne bij Klépierre, delen hun bevindingen.

In 2019 liep de leegstand van winkelpanden in Nederlandse stadscentra voor het eerst weer op sinds 2015, meldde marktonderzoekbureau Locatus. Ruim 7 procent van de winkelpanden stond begin 2020 leeg en het coronavirus doet dat percentage mogelijk nog verder oplopen. Het meest in het oog springende voorbeeld: de sluiting van Hudson’s Bay, dat een gat sloeg in 15 Nederlandse winkelstraten.

Het toenemende aandeel online bestedingen, vormt één van de gevaren voor het stadscentrum zoals we dat tot nu toe hebben gekend. Met name retail ondervindt de hinder: volgens het CBS staat Nederland in de top 5 ter wereld als het gaat om het aandeel online shoppers en koopt 56 procent van de Nederlanders haar kleding online. Voor huishoudelijke apparaten en producten is dat 38 procent.

Binnenstad teveel aan modewinkels

Frank Verwoerd: ‘We gebruiken allang niet meer alleen fysieke winkels om aan onze spullen te komen. Door corona zijn zelfs de babyboomers, een generatie die overwegend gebruik maakte van fysieke winkels, noodgedwongen het gemak van internet gaan inzien. Dat heeft zeker impact. In 2010 hadden we nog 4,5 miljoen m2 modewinkels in Nederland, in 2020 is de voorraad geslonken tot 4,2 miljoen m2. En nog steeds is er een oppervlakte ter grootte van de Arnhemse binnenstad teveel aan modewinkels: zo’n 100.000 vierkante meter.’

Dat wil niet zeggen dat retail helemaal uit het straatbeeld verdwijnt. Er zijn volgens Verwoerd nog altijd genoeg redenen om in de binnenstad te winkelen. ‘Verreweg de belangrijkste reden is de wens om producten te zien, te voelen, te passen of uit te proberen. Het ontbreken van verzendkosten speelt ook een rol. Shoppen wordt bovendien door veel mensen gezien als een leuke en gezellige activiteit. Dit zal na deze crisis niet anders zijn. Wel worden retailers steeds kritischer op het aantal locaties waar zij willen zitten. Langzaamaan zie je dat ketens hun vestigingen optrekken naar de 15 steden waar de grootste omzetten worden behaald. Bijenkorf sloot eerder al 5 van de 12 winkels, om vervolgens meer te kunnen investeren in de 7 winkels die overbleven.’

Locatie biedt potentie

Vooral in middelgrote steden rijst de vraag: hoe toe te werken naar een kleiner winkeloppervlak en leeggekomen vierkante meters anders in te vullen? ‘Er is al veel getransformeerd naar een horecabestemming, maar ook daar komt een keer een einde aan. Er ontstaan nu veel alternatieven, gestoeld op een gemixt gebruik van de binnenstad: wonen, creatieve en culturele ruimtes en kantoren. Centrumlocaties hebben wat dat betreft altijd mogelijkheden voor een andere invulling. Gelukkig zien gemeenten dat de laatste jaren ook echt wel in.’

Dat leidt in zowel grote als middelgrote steden tot een ander hoofdwinkelgebied, waarin de beleving, ’een dagje uit’, steeds meer centraal komt te staan. ‘De grote retailers op A-locaties, de leuke koffiebarretjes en boetiekjes in de ‘Instagrammable’ straatjes, ondertussen een hapje eten in één van de vele eetcafés en de dag afsluiten met een theatervoorstelling, om vervolgens binnen enkele stappen weer in je hotel te zijn.’

Hoog Catharijne: een magneet voor Nederland

Toonvoorbeeld van hoe zo’n mixed use bestemming kan bijdragen aan een beter imago van de binnenstad, is Hoog Catharijne. Directeur Menno Overtoom heeft de ambitie om er het meest succesvolle winkelcentrum van Nederland van te maken. ‘Een die als magneet functioneert voor heel Nederland’, verduidelijkt hij.

‘Uiteraard draagt de ligging van het winkelcentrum daaraan bij, geen enkel winkelcentrum dat zo gunstig ligt als Hoog Catharijne: letterlijk in het middelpunt van Nederland en ook nog eens nabij het drukste ov-knooppunt van Nederland: zo’n 100 miljoen reizigers stappen er jaarlijks in, uit of over.

Toen Hoog Catharijne in 1973 openging, was het concept uniek: het bood een geklimatiseerd, overdekt en groot winkelcentrum dat bezoekers in principe niet hoefden te verlaten. In de loop der tijd raakte het echter flink verouderd. Kreeg het zelfs met een slechter imago te maken: door de opbouw en structuur van het gebouw, was het extreem kwetsbaar voor een maatschappelijk probleem dat op dat moment in heel veel Nederlandse binnensteden speelde: overlast van junk en daklozen.’

Gevoed door de groeiambities van de stad, starten de NS, gemeente Utrecht, ProRail en Hoog Catharijne in 2001 samen een aanpak stationsgebied op. ‘Dat omvatte bijvoorbeeld ook het station, de kantoorontwikkeling aan de Jaarbeurskant en het in ere herstellen van de gracht. In 2003 lag er een Masterplan en in december 2009 zijn we gestart met de bouw.

Gebruik binnenstad verandert drastisch

Leidend daarbij was de studie die vooraf had plaatsgevonden: wat moeten we doen om van Hoog Catharijne weer een populaire, moderne trekpleister te maken? ‘Wat opviel was dat de manier waarop Nederlanders de binnenstad gebruiken, door de jaren heen drastisch is veranderd. Zo maken we veel meer buitenshuis gebruik van horecavoorzieningen en er schaalvergroting in retail plaatsgevonden. De spijkerbroekenwinkel van 25 jaar geleden is niet meer te vergelijken met de Zara van nu.’

Tijdens de transformatie wordt meer daglicht en hoogte toegevoegd aan het winkelcentrum. De gedempte gracht wordt weer opengebroken waardoor toeristen met hun bootje kunnen aanmeren om te shoppen en te eten. Ook de aansluitingen met de binnenstad worden verbeterd: het nieuwe entreegebouw aan het Vredenburgplein vormt een open koppeling met de binnenstad, in tegenstelling tot de toch wat donkere, naar binnen gerichte ingangen die Hoog Catharijne in het verleden kende.

‘Het is belangrijk om Hoog Catharijne complementair aan de binnenstad te zien, om vervolgens binnen een eigen entiteit te kunnen creëren’, benadrukt Overtoom. ‘Zo hebben we naast shoppen substantieel meer horeca toegevoegd. Dat is op basis van onderzoeksresultaten die laten zien dat onze interpretatie van winkelen steeds breder wordt. Mensen vinden het prettig om naast het kopen van een spijkerbroek ook een kop koffie te drinken en daarin zelfs de keuze te maken bij welke horecagelegenheid zij dat het liefste doen.’

Vicieuze cirkel creëren

De invulling van het vernieuwde Hoog Catharijne, dat grotendeels bestaat uit retailzaken, valt nog steeds nauwelijks te rijmen met het overschot aan vierkante meters in modezaken. Hoe wordt leegstand hier dan toch voorkomen? Overtoom: ’Uiteraard speelt ligging een belangrijke rol. Hoog Catharijne is in dat opzicht echt een winnende plek. We hebben zelfs nieuwe formules die nog niet in Nederland zaten naar Utrecht gehaald. Een behoorlijke uitdaging, als je beseft dat Amsterdam de nummer één stad is waar internationale retailers zich initieel hadden willen vestigen. Echter: we hebben een goede vicieuze cirkel weten te creëren.’

Daarmee doelt Overtoom op het laden van het merk Hoog Catharijne. ‘We hebben het winkelcentrum door haar gemixte bestemming echt een extra lading meegegeven. Er is een hotel met meer dan 300 kamers, en we bieden podia aan TivoliVredenburg en de Stadsschouwburg. Bedrijven willen hier, mede door de centrale ligging en het meervoudig ruimtegebruik, graag een kantoor huren waarmee zij talent kunnen aantrekken. Vodafone is ervoor van Amsterdam Westerdokeiland, naar Utrecht, Hoog Catharijne verhuisd.’

Het één trekt het ander aan, zou je kunnen stellen. Door de continue stroom mensen lopen de retail- en horecazaken goed. En dankzij de aanwezigheid van retail- en horecazaken, weliswaar in een volledig vernieuwd winkelcentrum dat voldoet aan de eisen van deze tijd, trekt Hoog Catharijne ook weer een nieuwe stroom mensen. ‘Noem het een natuurlijk ecosysteem.’

Veranderen is van alle tijden

Liggen er nog nieuwe plannen voor Hoog Catharijne? ‘We moeten nog een paar puntjes op de i zetten. Buiten dat zal het volgen van én snel kunnen inspringen op veranderingen altijd belangrijk blijven. Het nieuwe fundament staat als een huis, maar veranderingen blijven komen en gaan. Het straatbeeld is nu weer volledig anders dan twintig jaar geleden en over twintig jaar zullen er weer nieuwe winkelconcepten zijn. Daar krijgt Hoog Catharijne ook mee te maken. Het is de kunst om daar maximaal met je concept op in te spelen.’

 

Zelf meer waarde creëren?

Rendabel investeren vraagt om geloof in wat er allemaal wél mogelijk is. Wij vertellen u graag hoe onze financiering kan bijdragen aan uw doelstelling om meer waarde te creëren.

 

  Maken wij uw investering mogelijk? 

Ook honderd procent focus op vastgoed?

Exclusieve updates, automatisch in uw mailbox

Als u zich aanmeldt voor onze nieuwsbrief, ontvangt u ieder kwartaal een update over de markten waarin wij financieren, onze visie hierop  en de laatste rente-updates.

 Blogs over investeren in vastgoed

 Rente-updates

 Markt-updates

 

Meld u aan   

 

RNHB biedt alleen financiering. We geven geen advies en bemiddelen niet tussen partijen. Laat u daarom goed informeren door een adviseur voordat u een financiering afsluit.