‘Energielabel als oplossing in grote vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte’

   5 min. leestijd

Een C-label voor kantoorpanden: iedere vastgoedbelegger weet dat er binnen nu en 3 jaar investeringen nodig zijn om aan de minimale duurzaamheidseisen te voldoen. Desondanks stelt de NVM begin 2020 nog dat minder dan de helft van alle label-C plichtige kantoren futureproof is.  Een gemiste kans, stelt Jan Kees Hoogendoorn, register taxateur en partner bij Basis Taxaties & Consultancy. ‘Zeker in een markt waar de vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte steeds groter zal worden.’

De kantorenmarkt in Nederland kent een omvang van ruim 47 miljoen m². Van alle kantoren is 60 procent al 20 jaar of ouder. Om in januari 2023 te voldoen aan het minimale label C, moet nog 30 miljoen m2 worden verduurzaamd. Een recordomvang, meent Hoogendoorn.  ‘Volgens de NVM heeft 56 procent van de kantoren überhaupt nog geen label geregistreerd.’

Stand van zaken.

Op basis van schatting van RVO zijn er zo’n 96.000 kantoren in Nederland. Van deze kantoren zijn er naar schatting 62.000 kantoren die moeten voldoen aan de label-C-verplichting. Uit recente cijfers blijkt dat 44% van deze label-C-plichtige kantoren een energielabel heeft. Hierbij voldoet 32% van de label-C-plichtige kantoren aan de minimale eisen en heeft een groen energielabel van C of beter. Daarnaast is voor 56% van de kantoren nog geen label geregistreerd en deze voldoen dus ook nog niet aan de verplichting. In aantallen gaat het om zo’n 20.000 kantoren met een groen label (A t/m C) en 7.000 kantoren met een rood label (D t/m G). Bron: NVM

De druk om te verduurzamen, wordt om dezelfde reden nog niet gevoeld. ‘We weten allemaal dat we er iets mee moeten, maar op een paar pioniers na - vooral institutionele investeerders -, zit het nog niet in onze genen. Het is net als met de plannen van de regering voor de verwijdering van asbestdaken voor 2024. Deze zijn ook afgeschoten door de Eerste Kamer.  In drie jaar tijd kan nog van alles gebeuren en zolang de eisen voor een label C niet transparant zijn, is het ook logisch dat investeerders afwachtend reageren.’

Hoogendoorn trekt de vergelijking met de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel. ‘Ook die valt niet met een schaartje te knippen. Vullen we samen een puntentelling in, dan zullen we allebei op een andere huurprijs uitkomen. Dat komt omdat jij bepaalde zaken anders inschat dan ik. Zo werkt het vandaag de dag ook met het vaststellen van een energielabel.  Dat is uitbesteed aan de markt. Bedrijf A stelt in opdracht van bedrijf B een[JKH3] label vast dat bedrijf A heeft ingehuurd. Er zit dus nog weleens wat ruimte en ruis in. Beter is het, als er duidelijke richtlijnen komen vanuit de overheid: welke aanpassingen maken dat je voor jouw kantoorpand een label C kunt registreren?’

Kleine ingrepen, grote impact
Bij de verduurzaming van een pand hoeft niet meteen aan grote energie - of klimaatneutrale maatregelen worden gedacht. Kleine ingrepen hebben vaak een grote impact, zoals:

Het vervangen van verlichting door led-verlichting
Het vervangen van conventionele ketels door hr-ketels
Het vervangen van gewoon glas door hr++ glas
Het isoleren van daken, gevels en/of  vloeren.

Overigens merkt Hoogendoorn op dat vastgoedeigenaren ook anders naar het hele vraagstuk kunnen kijken. ‘De registratie van een label of aanpassingen om van een F naar een label C te gaan, worden begrijpelijkerwijs als een last gezien. Maar vergeet niet dat verduurzaming ook een behoorlijke kans is in een markt waar men staat te springen om kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte. In onder andere Arnhem, Breda, Nijmegen, maar ook in Venlo en Venray is er bijvoorbeeld sprake van een zorgwekkend gebrek aan beschikbare kantoren met de gewenste kwaliteiten. De werknemers en dus de huurders van tegenwoordig, stellen steeds hogere eisen. In de war on talent kunnen werkgevers het winnen met een water- en energiebesparende werkomgeving, een goed klimaat, waarbij locatie uiteraard ook een belangrijke rol speelt. Wie wil er nu nog in een oud en tochtig gebouw werken?

De investering die een eigenaar doet, betaalt zich volgens Hoogendoorn op de lange termijn uit.  Hij refereert aan het kantoor met een asbest dak, dat recentelijk tijdens een taxatie voorbijkwam. ‘De nieuwe eigenaar zag, vanwege de verworpen regel, geen noodzaak om het dak te vervangen. Uiteraard, het scheelt een flinke investering, maar hij wees er ook op dat het dak al vijftig jaar oud was. Vroeg of laat zou het sowieso vervangen moeten worden, om het nog geeneens te hebben over de waardestijging die de investering bij verkoop weer zou opleveren.’

Bij woningen bleek eerder dat het weliswaar nauwelijks loont om van een label C naar een label A te gaan: in Amsterdam werden woningen hierdoor maximaal 2,21 procent meer waard.  Echter, bij een flinke investering, van label F naar A bijvoorbeeld, bleek uit dezelfde analyse dat de waardestijging kan oplopen tot 7%.  In Enschede betrof dit zelfs een percentage van 16,4. De Universiteit van Maastricht en ING concluderen eveneens in een onderzoek naar labelling dat verduurzaamde panden tot 10 procent meer huuropbrengsten opleveren, gecombineerd met de maandelijkse energielasten die naar beneden gaan. Veel van alle investeringen zouden na 4 jaar alweer terugverdiend zijn.

Voor welke kantoren geldt de verplichting niet?

Kantoorruimtes met een nevenfunctie;
Bij oppervlaktes van minder dan 100 m; 
Monumentale panden  (Rijk/provincie/gemeente), met uitzondering van beschermde stads- en dorpsgezichten;
Panden die binnen 2 jaar worden gesloopt, getransformeerd, of onteigend.

‘Wachten op het vrijkomen van subsidies, zou volgens Hoogendoorn dan ook niet de stimulans moeten zijn. ‘Je kunt een deel van de investering bij de huurders neerleggen, deze zijn echt bereid mee te investeren. Nu nog kun je marktconforme contracten afspreken met bedrijven die deze verduurzaming voor jou kunnen realiseren. Als straks iedereen tegelijk komt, geldt het principe van schaarste.’

‘Het jaar 2023 lijkt misschien ver weg. Veel vastgoedeigenaren vragen zich terecht af of gebouwen zonder label C daadwerkelijk niet meer gebruikt mogen worden. Je kunt contracten niet zomaar ontbinden. Maar zelfs als huurders vooralsnog mogen blijven zitten, zal de waarde van je pand echt naar beneden gaan.  Dat effect komt naar verwachting pas over drie jaar tot uiting. Kijk bijvoorbeeld naar Leiden, waar heel lang een gedoogbeleid werd gevoerd op verkamering. Bijna niemand had een onttrekkingsvergunning. Nu wordt er streng door de gemeente gehandhaafd en zijn de panden die wel een vergunning hebben, alleen maar meer waard geworden. Als er beleid ontwikkeld wordt, kun je maar beter maar goed voorbereid zijn.’

Bij RNHB zijn kleine verbouwingen voor kantoren (CRE) toegestaan, als de verbouwing wordt gebruikt om het label C te behalen. Wilt u meer weten? Neem contact op via nummer (030) 799 66 66 of mail ons met een terugbelverzoek.

 

 

Focus op vastgoed

Het belangrijkste nieuws, automatisch in uw mailbox?

Als u zich aanmeldt voor onze nieuwsbrief, ontvangt u ieder kwartaal een update met blogs over vastgoedinvesteringen, onze visie op de markt en de laatste rente-updates.

 Blogs over investeren in vastgoed

 Rente-updates

 Markt-updates

 

Meld u aan   

 

RNHB biedt alleen financiering. We geven geen advies en bemiddelen niet tussen partijen. Laat u daarom goed informeren door een adviseur voordat u een financiering afsluit.