Bestaat het nieuwe werken straks alleen nog maar uit ontmoetingen op kantoor?

Bestaat het nieuwe werken straks alleen nog maar uit ontmoetingen op kantoor?

   10 min. leestijd

Het kantoor als koffiebar waar we straks alleen nog maar samenkomen om collega’s te ontmoeten: realistisch of niet? In gesprek met Ruud Weerts, research analist commercial real estate bij Syntrus, Jordy Kleemans, head of research & consultancy bij Savills en Nicole Regnerij, die als interim HR-business partner voor verschillende vastgoedpartijen werkt.

Een miljardenbedrijf runnen, met wereldwijd 1300 mensen uit 68 verschillende landen, zonder gebruik te maken van een kantoor? Bij het Nederlands- Amerikaanse softwareplatform GitLab is dat heel normaal. Werkoverleggen en borrels worden hier sinds de oprichting in 2011 standaard online ingepland: de keukentafel dient er als werkplek. In een recent verschenen interview met het FD benadrukt Sijbrandij dat hij en zijn collega's net zo effectief werken als een bedrijf mét kantoor, zolang de (informele) communicatie maar goed is georganiseerd.

Zo radicaal als GitLab het remote werken tot de standaard heeft verheven, zal niet ieder bedrijf dat doen’, verwacht Jordy Kleemans. ‘Buiten dat thuiswerken moeilijk gaat als je productie draait of in de zorg werkt, zie je dat de wens om naar kantoor te gaan onder medewerkers weer groter wordt. Door Covid-19 is thuiswerken in een stroomversnelling terecht gekomen. Was de wens altijd groot om thuis te werken, maar stonden bedrijven er nog argwanend tegenover: opeens zaten we noodgedwongen thuis. Dat noodgedwongen karakter heeft er als tegeneffect voor gezorgd dat we anderzijds ook weer naar kantoor verlangen. Een goede balans heeft voor de meeste werknemers echt wel de voorkeur.’

Nicole Regnerij, die als interim HR-business partner voor vastgoedpartijen als CBRE, Patrizia en RNHB heeft gewerkt, ziet dat de ingezette trend van thuiswerken wordt doorgezet. ‘Het is waarschijnlijk niet te stoppen: werknemers hebben bewezen net zo efficiënt en effectief te zijn als op kantoor. Er zijn uiteraard veel voordelen met thuiswerken gemoeid: geen reistijd, autonomie om je tijd zelf in te delen, een betere werk-privé balans. Allemaal op dezelfde tijd in de spits reizen zullen mensen echt niet missen, de rumoerige kantoortuin evenmin. Toch kan er wel degelijk iets gaan wringen. Mensen missen de sociale interactie met het team of bij de koffiemachine, het gevoel van bij een club horen zelfs. Het kantoor heeft wel in die zin een belangrijke functie.’

Waar het volgens haar naartoe gaat, is het hybride model: met een thuiswerkplek voor activiteiten die je individueel kunt ondernemen, en het kantoor als een plek waar je letterlijk aan één tafel met elkaar samenwerkt. ‘Tijdens de industriële revolutie was thuiswerken de norm. Pas in de jaren ’80 haalden veel bedrijven hun personeel naar kantoor om de samenwerking en innovatie te verbeteren. Dit is het tijdperk waarin we beseffen dat een combinatie van beide gangbaar wordt.’

Jordy Kleemans voorspelt dat het aantal m2 kantooroppervlak in Nederland, mede door het hybride model, voorlopig niet zal slinken. ‘Ondanks de conjunctuurgevoeligheid, gebruiken we echt niet minder kantoorruimte dan tien jaar geleden. Dat de Nederlandse voorraad met 10 tot 20 procent zal slinken, voorzie ik niet. Hybride werken zorgt er weliswaar voor dat we meer thuiszitten: een eigen kantoorruimte huur je niet voor 3 dagen in de week. Overheidsgebouwen, die doorgaans op vrijdag leeg zijn, worden ook niet opeens ingewisseld voor flexwerkconcepten. Zo’n concept werkt wellicht als aanvulling, maar niet als de basis. Het kantoor dient als showroom waar je gasten ontvangt en je na een brainstorm spullen wilt laten hangen. Zolang er bedrijven bestaan – en daar is geen twijfel over mogelijk- zal een eigen kantoor een functie hebben.

Dat de functie van het kantoor verandert – een verandering die voor de Covid pandemie al in gang is gezet – valt daarentegen niet te ontkennen. Het knallen van werkplekken naast elkaar - de legbatterijwerkplek – wordt ongetwijfeld minder. Het nieuwe beeld zoals Kleemans dat beschrijft: minder werkplekken, maar niet minder vierkante meters.

Ook Ruud Weerts benadrukt: ‘het ideale kantoorgebouw biedt de ruimte om, afhankelijk van de activiteiten die je er wilt doen, het mogelijk te maken om er goed te werken. Flexibiliteit en variëteit vormen daarin steeds meer de norm. De kantoortuin zou allang passé zijn, maar wordt in mijn optiek één van de functies die een kantoor gaat bieden. In het kantoor van de toekomst kan iemand zich terugtrekken in een werkruimte, vergaderen in een overlegruimte, ideeën bedenken in creatieve hoek, socializen in de koffiecorner en samenwerken in de kantoortuin.’

Tekst gaat door na het contentblok

Voor altijd thuiswerken?

Nicole Regnerij: ‘Twitter en Facebook hebben het al aangekondigd. Uit onderzoek van Softwarevergelijker Capterra blijkt bovendien dat een derde van de thuiswerkers wereldwijd aangeeft na de crisis niet meer naar kantoor te willen. Ook niet wanneer besmettingsgevaar een minder groot gevaar vormt. In Nederland ligt dat percentage volgens bovengenoemd onderzoek wat lager, namelijk 23 procent: 38 procent wil wel enkele dagen vanuit huis werken.

Gaat Nederland permanent thuis werken op grote schaal volgen? Dat is waarschijnlijk een utopie. Je ziet een aantal bedrijven in Nederland dit voorbeeld volgen. Niemand kan het echt voorspellen. Ik denk dat het belangrijk is om te kijken waar de behoefte liggen van werknemers. Uiteraard zullen er altijd bedrijven zijn zoals de maakindustrie, ziekenhuizen etc. waar thuiswerken voor een groot deel van het personeel niet mogelijk is. Thuiswerken is ook nog niet in de wet verankerd.’

Functie van kantoren

De functie van kantoren volgens Nicole Regnerij: onboarden, ontmoeten en ontwikkelen van werknemers

Onboarden
Het voelen van de sfeer/cultuur en live ontmoeten om samen een band op te bouwen is belangrijk. Ook het gezamenlijk starten met een groep werknemers, heeft een functie die vaak onderschat wordt.

Ontmoeten
Even binnenlopen is er thuis niet bij. Kort een vraag stellen kan online lastig zijn. Daarom zie je mensen vaker daadwerkelijk ontmoeten en live samenwerkafspraken maken met hun team. Het geeft een goed gevoel van hoe je een bijdrage kunt leveren aan het grotere geheel. Veel nieuwe ideeën ontstaan uit die “toevallige” ontmoetingen op kantoor.

Ontwikkelen
Het blijven ontwikkelen van zowel de individuele medewerker als de gehele organisatie is essentieel. Leerruimtes (voor allerlei vormen van leren), een plek voor teamdagen of creatieve processen en innovaties, het delen van best c.q. next practices om silovorming te voorkomen: het kan een belangrijke functie zijn van kantoor.

Kantoorgebouwen die het activity based concept niet omarmen, krijgen het moeilijk, vermoedt Weerts. ‘Het monofunctionele zoals we dat lange tijd hebben gekend, gaat op lange termijn heel risicovol zijn. Het is te kort door de bocht om te zeggen dat functie van de grote kantoorkolos direct verdwijnt. Op korte termijn zit je nog met lange huurcontracten en bedrijven gaan door Covid-19 niet opeens radicaal anders gebruik maken van hun kantoor. Maar op lange termijn is het wel verstandig om rekening te houden met veranderingen in mobiliteit en onze manier van werken: wie nu een kantoorpand koopt of bezit, zal ook over alternatieve bestemmingen moeten nadenken.’

Jordy Kleemans besluit: ‘Dat thuiswerken voor de ondergang van het kantoor zorgt, lijkt mij een farce. Maar wie een kantoorgebouwen toekomstproof wil maken, moet – geheel in lijn met thuiswerken - wel over flexibiliteit nadenken. Je koopt in de huidige situatie een gebouw met een functie, maar in essentie koop je een gebouw. Geven bedrijven wél massaal meters terug, dan kun je makkelijker switchen tussen functies. De Zuidas in Amsterdam is daar een goed voorbeeld van: vastgoed heeft daar niet meer alleen de traditionele kantoorfunctie: er is een combinatie van wonen, werken, recreëren ontstaan. Met een Starbucks als onderdeel uiteraard. De kwaliteit van koffie op kantoor wordt belangrijker dan ooit.’

 

Zelf meer waarde creëren?

Rendabel investeren vraagt om geloof in wat er allemaal wél mogelijk is. Wij vertellen u graag hoe onze financiering kan bijdragen aan uw doelstelling om meer waarde te creëren.

 

  Maken wij uw investering mogelijk? 

Ook honderd procent focus op vastgoed?

Exclusieve updates, automatisch in uw mailbox

Als u zich aanmeldt voor onze nieuwsbrief, ontvangt u ieder kwartaal een update over de markten waarin wij financieren, onze visie hierop  en de laatste rente-updates.

 Blogs over investeren in vastgoed

 Rente-updates

 Markt-updates

 

Meld u aan   

 

RNHB biedt alleen financiering. We geven geen advies en bemiddelen niet tussen partijen. Laat u daarom goed informeren door een adviseur voordat u een financiering afsluit.