Loont beleggen in randgemeenten zoals Diemen meer dan in een stad als Amsterdam?

   7 min. leestijd

Wie het totaalrendement over de afgelopen 25 jaar in verschillende steden berekent, komt tot de conclusie dat Diemen de stad Amsterdam overtreft (Primos). Interessante rendementen voor residentieel vastgoed worden nu vooral in randgemeenten en de buitenwijken behaald. Moeten we onze focus verleggen naar buiten de stad of is er nog reden genoeg om in bijvoorbeeld Amsterdam te beleggen? Twee specialisten geven hun visie op het waterbedeffect. 

Wie de woningmarktrapportages van MVGM erop naslaat, ziet dat de top van betaalbaarheid op veel plekken in Nederland is bereikt. Amsterdam staat met stip op nummer één. Nergens in Nederland werd er per m2 zoveel betaald voor een koopwoning als in onze hoofdstad: gemiddeld €6000. Gedreven door de krapte, stegen de huurprijzen mee. ‘Maar aan die stijging, komt een keer een eind’, constateert Thijs Guinee, head of research bij MVGM. ‘We zien nu al stabilisatie. Wie verhuurt in het middensegment, moet een betaalbare woning kunnen aanbieden. Als een eengezinswoning gemiddeld 7 ton kost, valt dat nauwelijks nog door te berekenen in de huurprijs. Aantrekkelijke rendementen voor de middenhuur worden vandaag de dag vooral in omliggende gebieden behaald.’ 

Daarmee doelt Guinee op randbuurten- en gemeenten, zoals Diemen, Zaandam en Amsterdam Noord. ‘Iedereen wil binnen de ring A10 wonen. Dat veroorzaakt schaarste en drijft de prijzen verder op. Veel mensen zoeken daarom woonruimte buiten de ring (of over het IJ). Daar waar je op een zucht van Amsterdam woont, maar wel met meer ruimte en tegen een lagere huurprijs.’ 

Mogelijkheden huurgroei beperkter

Jos Sentel, Manager Research & Strategy bij Syntrus Achmea beaamt dat. ‘In de grote steden zijn de bruto aanvangsrendementen historisch laag en zijn de mogelijkheden voor huurgroei beperkter. Voor institutionele beleggers betekent dit dat er duur ingekocht moet worden. Om die reden kijken deze beleggers ook naar andere plekken waar – op langere termijn – een redelijk rendement behaald kan worden. Dit kan betekenen dat beleggen in betaalbare eengezinswoningen in bijvoorbeeld Diemen interessanter is dan appartementen binnen de ring van Amsterdam.’ 

De trek naar de randen van de stedelijke regio’s, het waterbedeffect, wordt volgens Sentel veroorzaakt door een schaarste die zich met name rondom één groep woningzoekers concentreert. ‘Dan gaat het met namen om jonge stellen en gezinnen die nu in de stad wonen, vaak in een klein appartement. Zij komen geleidelijk terecht in een andere levensfase met daarbij behorende woonbehoefte. Dat is vaak een eengezinswoning. Die is in bijvoorbeeld Amsterdam onbetaalbaar. Deze groep wordt daardoor ‘automatisch’ naar de stadsrand geduwd. Men komt tot de conclusie dat dit niet negatief is: door goede verbindingen via OV en fiets zijn ze eigenlijk volwaardig onderdeel van de stad.’ 

 

Bereikbaarheid en leefbaarheid

‘Niet voor niks presenteren de stad en de omliggende gebieden zich steeds vaker onder dezelfde noemer. Om de potentie waar te maken moeten bereikbaarheid en leefbaarheid leidend zijn. ‘Daarbij stelt men zich de volgende vragen: Hoe snel zit ik in het centrum en heb ik alle belangrijke basisvoorzieningen in de buurt?’, licht Sentel toe. ‘Mensen gaan in eerste instantie zoeken in de eigen stedelijke regio. Voor Amsterdam betekent dit dat we een eerste rimpeling zagen in Diemen, Amstelveen, Zaanstad en Almere. Een volgende rimpeling zie je bijvoorbeeld al tot een stad als Amersfoort.’ 

Sentel: ‘Het waterbedeffect zet je als investment manager voor institutionele beleggers ook aan het denken over alternatieve strategieën. Beleggers letten op elkaar en volgen elkaar: je zou kunnen stellen dat ze daardoor ook een impuls geven aan de prijsontwikkeling.  Dus hoe kun je de eerste zijn in een potentieel aantrekkelijke markt? 

Het is bijvoorbeeld relevant om maatschappelijke trends door te vertalen om op basis daarvan een laag toe te voegen aan de beleggingsstrategie. Door niet alleen naar resultaten uit het verleden te kijken, maar ook vooruit te kijken, kun je op zoek naar beleggingsopties die richting de toekomst robuust zullen zijn.’  

’Nu we meer thuiswerken en corona die trend versnelt, is het bijvoorbeeld denkbaar dat er een derde rimpeling aankomt die zich uitbreidt naar steden meer in het oosten van het land zoals bijvoorbeeld Apeldoorn, Deventer en Zwolle. Dat lijkt vergezocht, maar we gaan aan de slag met data-analyses om goede voorspellingen te kunnen doen.’ 

Door het grote tekort op de stedelijke woningmarkten, blijft investeren in randgemeenten zeker interessant, verwachten zowel Sentel als Guinee. Het centrum van Amsterdam blijft altijd een interessante plek, economische tegenslag of niet. De bereikbaarheid van en naar Amsterdam bepaalt voor 55% wat de woningprijs in overige Nederlandse gemeenten is, blijkt uit een publicatie van Colliers. Locatie en afstand tot het centrum van Amsterdam blijft daarmee de belangrijke spil in de waardeontwikkeling van vastgoed.

Risico op teruglopende vraag in randgebieden beperkt 

De keuze voor investeren binnen of buiten de ring, is dan ook volledig afhankelijk van een strategie of risicorendementsprofiel, zoals eigenlijk altijd het geval. ‘Maar vergeet niet dat we tenminste tot 2030 jaarlijks 90.000 woningen (het origineel van 75.000 is alweer bijgesteld) moeten bijbouwen om iedereen te kunnen huisvesten. Dit maakt het risico op een teruglopende vraag naar de randgebieden beperkt, terwijl het rendement vooralsnog hoger is’, bevestigt Guinee.   

‘De druk op de woningmarkt wordt alleen maar groter met de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens, de aanhoudende immigratie en tweeverdieners die mogelijk in de toekomst weer een hogere leencapaciteit krijgen. Dat laatste moet ervoor zorgen dat starters makkelijker een woning kunnen kopen, maar naar verwachting valt het kwartje de andere kant op: er vissen nog meer mensen in dezelfde vijver.’ 

Nederland blijft verstedelijken

Wel blijft Nederland verstedelijken en is het onrealistisch om te denken dat het waterbedeffect in de toekomst zelfs krimpgemeenten bereikt, verwacht Sentel. Eerdere berichtgeving van het CBS en CPB bevestigt die gedachte. Nederland zal in 2035 naar verwachting 18,3 miljoen inwoners hebben: 1 miljoen meer dan nu. Driekwart van de groei vindt plaats in grote- en middelgrote steden, of randgemeenten rondom deze steden. Amsterdam krijgt er de meeste inwoners bij: met ruim 150.000 inwoners erbij ten opzichte van vandaag zal het tegen 2035 een miljoenenstad zijn.  

Vooral het feit dat er meer alleenstaanden bij zullen komen (20% van de bevolking is in 2035 alleenstaand), die vanwege het bruisende leven graag in of nabij een stad wonen, zorgt ervoor dat de groei zich toch vooral rondom grote en middelgrote steden zal voordoen. De toekomst van Nederland is dus gestoeld op urbanisatie, maar het waterbedeffect zorgt ervoor dat dit niet alleen meer beperkt blijft tot (het hart van) de G4 steden en een grotere reikwijdte krijgt.  

18-hour cities

Sentel wijst erop dat het waterbedeffect in Amerika al langer waarneembaar is. De 24-hour cities zoals New York en San Francisco, blijken niet meer voor alle inwoners interessant genoeg te zijn (te duur, te druk en te groot). We zien een waardering voor de zogenaamde 18hour steden, zoals Houston, Cincinnati en Seattle Nog altijd een stad, maar wel met precies dezelfde faciliteiten, meer groen, meer ruimte, maar veel betaalbaarder en leefbaarder. Dat is dus vergelijkbaar met wat we in Nederland zie gebeuren: de stad blijft trekken, maar niet iedereen hoeft in het middelpunt van het bruisende leven te wonen. Dat maakt een randgebied nu en in de toekomst een locatie die we als beleggers moeten omarmen.’ 

 

Zelf meer waarde creëren?

Rendabel investeren vraagt om geloof in wat er allemaal wél mogelijk is. Wij vertellen u graag hoe onze financiering kan bijdragen aan uw doelstelling om meer waarde te creëren.

 

  Maken wij uw investering mogelijk? 

Ook honderd procent focus op vastgoed?

Exclusieve updates, automatisch in uw mailbox

Als u zich aanmeldt voor onze nieuwsbrief, ontvangt u ieder kwartaal een update over de markten waarin wij financieren, onze visie hierop  en de laatste rente-updates.

 Blogs over investeren in vastgoed

 Rente-updates

 Markt-updates

 

Meld u aan   

 

RNHB biedt alleen financiering. We geven geen advies en bemiddelen niet tussen partijen. Laat u daarom goed informeren door een adviseur voordat u een financiering afsluit.